企业破产时，租赁合同的效力需根据具体情况判断，可能继续有效，也可能被解除或终止。以下从不同角度为您详细分析：

一、管理人选择继续履行合同

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立且双方均未履行完毕的合同（如租赁合同），有权决定解除或继续履行。若管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方，或收到催告后30日内未答复，视为解除合同。
   • 若管理人决定继续履行合同，对方当事人（承租人）应当履行；但有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。

2. 实务效果：

   • 合同持续有效，管理人需全面履行出租人义务（如维修、配合办理证照等）。
   • 继续履行产生的债务（如欠付租金）可作为共益债务优先清偿（《企业破产法》第四十二条）。

3. 示例：

   • 某商场破产后，管理人评估发现现有租户租金高于市场价，空置损失更大，遂决定继续履行租赁合同。

二、管理人选择解除合同

1. 法定情形：

   • 租赁物为破产重整必需但现租户阻碍资产整合；
   • 继续履行将导致债务人财产减损（如长期亏损的租赁项目）；
   • 合同存在显失公平条款（如过高违约金）。

2. 程序要求：

   • 管理人须书面通知承租人并说明理由，否则可能构成违约。
   • 若管理人未依法通知或答复，视为解除合同（《企业破产法》第十八条）。

3. 示例：

   • 某企业破产前与承租人签订长期设备租赁合同，租金远低于市场价且设备老旧需大量维修。管理人为减少损失，决定解除合同。

三、特殊情形处理

1. 长期租赁合同的限制：

   • 根据《最高人民法院关于适用〈企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十一条，若租赁合同剩余期限超过破产程序终结预期时间，管理人可主张缩短至程序终结日。

2. 抵押权与租赁权的冲突：

   • 先租后抵：租赁合同不受影响（《民法典》第四百零五条）。
   • 先抵后租：抵押权实现时租赁合同对受让人不具有约束力（《民法典》第四百零五条）。

3. 租赁物权利瑕疵：

   • 若租赁物未取得建设工程规划许可证或未按规划建设，租赁合同可能无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。

四、实务操作建议

1. 承租人权利保障：

   • 及时申报债权（包括未到期租金差额补偿、装修残值损失等）；
   • 关注管理人公告，主动参与债权人会议提出异议；
   • 若管理人决定解除合同，可要求赔偿损失（如搬迁费用、停业损失等）。

2. 管理人决策要点：

   • 综合评估合同履行成本与收益（如租金收入 vs 空置损失+解约赔偿）；
   • 审查合同条款是否存在可撤销事由（如欺诈、胁迫）；
   • 平衡全体债权人利益，避免个别清偿。

3. 司法实践参考：

   • 最高院（2019）最高法民申6854号案例明确：管理人无正当理由解除合同应承担赔偿责任；
   • 部分地方法院允许通过拍卖公告特别约定“带租约拍卖”，但需平衡全体债权人利益。

五、总结与风险提示

企业破产时，租赁合同的效力取决于管理人的选择、租赁物性质及合同条款。若您是承租人，建议密切关注管理人通知，及时行使权利；若您是出租人（或管理人），需依法决策，避免程序瑕疵导致赔偿风险。如有具体案件或合同条款需进一步分析，可直接向我咨询。