物业并非必须通过招标方式选聘，民法典未作此强制性规定，但特定情形下需遵循招标程序，具体依据其他法规及地方性规定。以下从不同角度详细说明：

1. 《民法典》未强制要求物业必须招标
   《民法典》第九百三十七条至第九百四十六条主要规范了物业服务合同的内容、权利义务及解除方式，但未对物业选聘方式（如招标、协议选聘等）作出强制性规定。这意味着，从《民法典》层面，业主或业主委员会可通过协商、比选等合法方式选聘物业，招标并非唯一途径。

2. 特定情形下需通过招标选聘物业
   根据《物业管理条例》第二十四条及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条，住宅物业的建设单位在选聘前期物业服务企业时，若住宅总建筑面积超过一定规模（如5万平方米），必须通过招标方式选聘。这一规定旨在防止建设单位与物业企业暗箱操作，保障业主权益。但需注意：

   • 规模标准可能因地方性法规调整（如部分地区将标准降至3万平方米）；
     
   • 业主大会成立后选聘新物业时，是否招标由业主共同决定，法律未强制要求。

3. 例外情形：可协议选聘物业的情况
   根据《物业管理条例》第二十四条，以下情形可不通过招标选聘物业：

   • 投标人少于3个或住宅规模较小（未达地方规定标准）；
     经物业所在地区、县房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。
     例如，某小区因规模较小或投标企业不足，经主管部门批准后，可直接与物业企业协商签订合同。

4. 地方性规定的补充作用
   部分城市可能出台更严格的规定，如要求所有新建住宅项目（无论规模）均需招标选聘物业，或对非住宅物业（如商业综合体）提出招标要求。此类规定需以当地法规为准，建议业主或建设单位在选聘物业前，查询所在地的物业管理条例或咨询主管部门。

总结建议：
若您是建设单位或业主，需根据项目性质（住宅/非住宅）、规模及地方规定判断是否必须招标。若涉及前期物业选聘且规模达标，或地方有特殊要求，则需依法招标；其他情形可协商选聘，但需确保程序公开透明，避免后续纠纷。如有具体项目需进一步分析，可直接向我咨询。