关于划拨土地上的不动产转让后约定土地不转让的效力问题，结论如下：

1. 合同效力层面：转让不动产的合同有效，但土地使用权转让需依法审批

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，若双方仅约定转让不动产（如房屋）而明确排除土地使用权转让，该合同在双方意思表示真实、不违反法律强制性规定的前提下，自成立时即生效。但需注意，若合同中实际涉及划拨土地使用权的转让，则需依据《民法典》第五百零二条，依法办理批准手续，否则可能影响合同履行（如无法完成物权变更登记）。

举例说明：若甲将划拨土地上的自建房屋出售给乙，并在合同中明确约定“仅转让房屋所有权，土地使用权仍归甲所有”，则该合同在双方签字后即生效。但若合同未明确排除土地使用权转让，或实际履行中涉及土地使用权变动，则需报有批准权的人民政府审批。

1. 物权变动层面：土地使用权转让需满足法定条件

划拨土地使用权转让的特殊性在于，其物权变动需满足双重条件：一是合同生效（符合民事法律行为要件）；二是依法办理审批和登记手续。根据《民法典》及相关司法解释，未经批准的划拨土地使用权转让，在物权层面可能无法完成变更登记，导致受让方无法取得完整物权。但需强调的是，合同效力与物权变动效力需区分：合同有效不代表物权必然变动，物权未变动亦不影响合同效力。

特殊情形：若转让方在签订合同时未取得土地使用权证书，但在起诉前或申请仲裁前取得了土地证或有批准权的政府同意转让，合同通常也被认定为有效。这体现了政府对无权处分的追认原则。

1. 实际操作建议：明确约定、依法审批、风险防控

• 明确约定条款：在合同中清晰划分不动产与土地使用权的转让范围，避免模糊表述。例如，可约定“转让标的为房屋所有权及附属设施，土地使用权仍由出让方保留”。
• 依法办理审批：若合同实际涉及土地使用权转让，需及时报有批准权的人民政府审批，并办理土地使用权出让手续、缴纳出让金。
• 风险评估与应对：在操作前充分评估可能面临的政府监管、处罚风险（如未批先转可能面临行政处罚），并制定应对措施（如补办手续、协商解除合同等）。

总结：划拨土地上的不动产转让后约定土地不转让的合同，在双方意思表示真实、不违反法律强制性规定的前提下，合同本身有效。但若实际涉及土地使用权转让，则需依法办理审批和登记手续，否则可能影响物权变动。建议当事人在操作前咨询专业律师，确保交易合法合规。如有进一步疑问，可直接向我咨询。