当出租方未按合同履行义务，且合同中未明确约定违约金时，违约金的计算及处理方式主要依据相关法律法规及合同实际履行情况来确定。以下是对此问题的详细解答：
一、法律依据
首先，我们需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，这包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。这是计算违约金或赔偿金额的基本法律原则。
二、实际损失的计算
在未约定违约金的情况下，我们主要依据实际损失来确定赔偿金额。实际损失包括直接损失和间接损失：
直接损失：这是因违约行为直接导致的财产损失，如租金收入减少、为修复房屋而产生的维修费用等。例如，如果租客提前退租，房东的直接损失可能包括空置期的租金损失以及为重新出租房屋而产生的合理费用（如广告费、中介费等）。
间接损失：这是因违约行为间接导致的损失，如预期利益的丧失。在房屋租赁合同中，这可能包括房东因租客违约而失去的其他潜在收益机会。然而，间接损失的证明通常较为困难，需要房东提供充分的证据来支持其主张。
三、违约金的确定方法
在未约定违约金的情况下，我们可以通过以下方式来确定赔偿金额：
协商确定：在违约发生后，双方可以就赔偿金额进行协商。如果双方能够达成一致意见，则按照协商结果执行。这是最为快捷和高效的方式。
诉讼或仲裁确定：如果协商不成，受损方可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构仲裁，要求违约方支付赔偿金额。法院或仲裁机构会根据实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
四、特殊情况下的处理
在特殊情况下，我们还需要考虑以下因素：
继续履行与赔偿并用：在某些情况下，受损方可能既要求违约方继续履行合同义务，又要求其支付赔偿金额。这取决于合同的具体条款和违约行为的性质。如果合同中有明确规定可以继续履行且支付赔偿，或者法律允许这样做，那么受损方的这一要求是有法律依据的。
定金与赔偿的选择：如果合同中同时约定了定金和赔偿条款，受损方通常只能选择其中之一来主张权利。这是因为定金和赔偿都具有担保合同履行的作用，选择其一已经足以弥补受损方的损失。
五、实践建议
保留证据：在违约发生后，受损方应尽可能保留与违约行为相关的所有证据，如合同、通信记录、照片、视频等，以便在协商或诉讼中证明自己的损失。
及时咨询专业人士：如果违约情况复杂或损失较大，建议受损方及时咨询律师或法律专业人士，以便获得更专业的法律建议和帮助。
综上所述，当出租方未按合同履行义务且未约定违约金时，我们应依据相关法律法规及实际损失情况来确定赔偿金额。通过协商或诉讼等方式来维护自己的合法权益。