农村土地租赁40年是不合法的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一规定适用于所有土地租赁情况，无论是国有土地还是农村集体土地。因此，农村土地租赁的合法年限同样不得超过二十年。
二、不同土地性质的租赁年限
农村集体土地
- 耕地：承包期为三十年，但如涉及租赁，其租赁期限仍应遵守不超过二十年的规定。
- 草地：承包期为三十年至五十年，但租赁时同样需遵循二十年限制。
- 林地：承包期为三十年至七十年，特殊林木可延长，但租赁时仍需遵守二十年限制。
- 农村建设用地：出租期限参照同类用途的国有建设用地执行，但最高亦不得超过二十年。
特殊情况说明
- 即便土地承包期较长（如林地承包期可达三十年至七十年），在租赁时仍需遵守《民法典》关于租赁期限不得超过二十年的规定。超出二十年的部分，在法律上不具有约束力。
三、租赁合同签订注意事项
- 明确租赁期限：在签订土地租赁合同时，双方当事人必须明确约定租赁期限，并确保该期限符合法律规定。
- 避免法律风险：若约定的租赁期限超过二十年，超出部分在法律上不具有约束力，可能导致合同部分无效或引发其他法律风险。
- 遵循法定程序：农村集体土地的租赁应当经过村民会议或村民代表会议讨论决定，并报乡（镇）人民政府批准。租赁合同中应载明土地界址、面积、租赁期限、租金及支付方式、土地用途、违约责任等主要内容。
四、法律后果
若农村土地租赁合同约定的租赁期限超过二十年，超出部分将被视为无效。这可能导致租赁双方在合同履行过程中产生纠纷，甚至引发法律诉讼。因此，建议租赁双方在签订合同时，严格遵守法律规定的租赁期限限制。
总结：农村土地租赁40年是不合法的，因为根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，土地租赁合同的租赁期限不得超过二十年。当事人在签订和续订土地租赁合同时，应严格遵守这一法律限制，以确保合同的合法性和有效性。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。