结论：出让土地性质为“商业住宅”时，该房产是否算作营业房需根据具体规划用途和实际使用情况来判断，且其合法性取决于是否符合相关法律法规及规划要求。

一、关于“商业住宅”性质的理解

“商业住宅”通常指的是土地用途规划中既包含商业功能又包含住宅功能的混合用地。在这种土地上建设的房产，其性质并非单一，而是兼具商业和住宅的双重属性。因此，不能简单地将“商业住宅”中的房产一概而论地归为营业房或住宅房。

二、是否算作营业房的判断标准

1. 规划用途：

   • 首先，需要查看该房产所在土地的具体规划用途。如果规划中明确该区域为商业用途，或者该房产在规划中被设计为商业功能（如商铺、办公楼等），则该房产更倾向于被视为营业房。
   • 如果规划中明确该区域为住宅用途，或者该房产在规划中被设计为住宅功能（如公寓、住宅楼等），则该房产应被视为住宅房。

2. 实际使用情况：

   • 除了规划用途外，房产的实际使用情况也是判断其是否算作营业房的重要依据。如果房产被实际用于商业活动（如开设店铺、办公等），且符合相关法律法规和规划要求，则该房产可以被视为营业房。
   • 如果房产被实际用于居住，且未改变其住宅性质，则该房产应被视为住宅房。

三、合法性的判断

1. 符合法律法规：

   • 无论该房产被视为营业房还是住宅房，其合法性首先取决于是否符合相关法律法规的规定。例如，是否取得了合法的土地使用权、是否按照规划要求进行建设、是否办理了相关的审批手续等。

2. 符合规划要求：

   • 除了法律法规外，该房产的合法性还取决于是否符合规划要求。如果房产的建设或使用违反了规划要求（如超出了规划的建筑面积、改变了规划的用途等），则可能面临合法性的问题。

四、建议与注意事项

1. 查阅规划文件：

   • 对于购房者或使用者来说，建议首先查阅该房产所在土地的具体规划文件，了解其规划用途和性质。

2. 咨询相关部门：

   • 如果对房产的性质或合法性存在疑问，可以咨询当地的规划部门、房管部门或法律专业人士，以获取更准确的信息和建议。

3. 遵守法律法规和规划要求：

   • 无论该房产被视为营业房还是住宅房，都应遵守相关的法律法规和规划要求，确保其合法性和合规性。

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