房屋租赁合同不能完全排除出租人的责任。在房屋租赁合同中，虽然双方可以约定某些免责条款，但这些条款必须遵循法律规定，不能不合理地免除出租人的主要义务或排除承租人的主要权利。以下是对此问题的详细分析：

一、免责条款的效力边界

1. 法定无效情形：

   • 造成对方人身损害的：例如，若房屋因出租人未履行维修义务（如电路老化）引发火灾导致承租人受伤，即使合同约定免除出租人责任，该条款仍无效。
   • 因故意或重大过失造成对方财产损失的：出租人不能通过合同条款免除其因故意或重大过失导致的承租人财产损失的责任。

2. 对条款内容的限制情形：

   • 不合理免除出租人责任：例如，完全排除其对房屋结构安全的维护义务，这样的条款可能被认定无效。
   • 加重承租人责任：如要求承租人承担房屋固有缺陷引发的风险，这同样可能被视为无效条款。
   • 排除承租人主要权利：例如，排除承租人如索赔权等权利，这样的条款也是不合法的。

二、合法免责条款的示例

在遵循法律规定的前提下，房屋租赁合同中可以添加一些合法有效的免责条款，例如：

1. 关于房屋自然损耗：明确因正常使用导致的房屋及附属设施自然损耗，房东不承担维修及赔偿责任。例如可约定“承租人应合理使用租赁房屋及附属设施，因正常使用造成的自然磨损、老化等情况，房东无需承担维修或更换责任”。

2. 租客过错责任：若因租客自身原因，如故意或重大过失，造成房屋损坏、他人人身或财产损害等，房东不担责。如“因承租人故意或重大过失导致房屋及附属设施损坏、造成第三人财产损失或人身伤害的，由承租人承担全部赔偿责任，房东不承担任何责任”。

3. 不可抗力因素：规定因不可抗力事件，如自然灾害、政府征收拆迁等，导致合同无法履行或房屋损坏的，房东无需负责。如“因不可抗力致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失，无法继续使用的，房东不承担违约责任，双方应协商解决后续事宜”。

三、法律建议

1. 明确约定维修责任范围：在合同中明确约定哪些维修责任由出租人承担，哪些由承租人承担，以避免后续争议。

2. 要求承租人书面认可房屋符合安全标准：在签订合同时，要求承租人书面确认房屋符合安全标准，以降低出租人因房屋安全隐患引发的法律责任。

3. 对免责条款进行显著标识并说明：在合同中对免责条款进行显著标识，并向承租人进行说明，以降低格式条款无效的风险。

如有任何关于房屋租赁合同的法律问题，可以直接向我咨询。我将根据您的具体情况，提供专业的法律建议。