针对您提出的“购房借款合同签署时未办理抵押登记，合同效力如何认定”的问题，以下是我的详细解答：
首先，我们需要明确的是，购房借款合同中涉及的房产抵押部分，即使未办理抵押登记，抵押合同本身在一般情况下仍然是有效的。这是因为，根据相关法律法规，特别是《民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时即生效。未办理物权登记的，并不影响合同本身的效力。
然而，这里需要特别强调的是，虽然抵押合同有效，但抵押权这一物权的设立却必须以登记为要件。也就是说，如果未办理抵押登记，那么抵押权并未依法设立。这意味着，在债务人无法履行债务时，债权人无法就该抵押房产优先受偿。这是未办理抵押登记所带来的重要法律后果。
那么，对于债权人来说，如果购房借款合同中的抵押部分未办理登记，应该如何保障自己的权益呢？
要求抵押人承担违约责任：由于抵押合同有效，如果抵押人未按照合同约定办理抵押登记，那么抵押人即构成违约。债权人可以依据有效合同要求抵押人承担违约责任，比如要求抵押人继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等。
尽快办理抵押登记：为了完善抵押权的设立，确保在债务人违约时能有效实现债权，债权人应尽快与抵押人协商并办理抵押登记手续。
考虑其他担保方式：如果抵押人无法或不愿办理抵押登记，债权人可以考虑要求抵押人提供其他形式的担保，比如保证、质押等，以增加债权实现的安全性。
综上所述，购房借款合同签署时未办理抵押登记，并不影响抵押合同本身的效力。但抵押权未设立，债权人在主张抵押权时可能会面临风险。因此，建议债权人尽快办理抵押登记或考虑其他担保方式，以保障自己的权益。