租赁合同可以成立，但租赁关系的效力及后续处理需分情况讨论，具体如下：

1. 抵押权设立后，租赁合同原则上有效

根据《民法典》第725条（原《物权法》第190条），“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。但若抵押权设立在先，租赁关系设立在后，则租赁合同本身仍可成立并生效（双方意思表示真实、内容合法），但租赁权不得对抗已登记的抵押权。

关键点：

• 抵押权是否登记：若抵押权已办理登记（如不动产），后续租赁关系不得对抗抵押权人实现抵押权（如拍卖时买受人可解除租赁）；
• 若未登记：抵押权不得对抗善意第三人（包括承租人），但实践中不动产抵押通常需登记，动产抵押未登记的对抗效力较弱。

2. 抵押权实现时，租赁合同可能被解除

若抵押权人（如银行）行使抵押权（如拍卖厂房），买受人有权解除租赁合同，但需满足以下条件：

• 抵押权已登记，且买受人通过合法途径取得所有权；
• 租赁关系设立在抵押权之后；
• 买受人解除合同后，承租人可要求出租人（原房东）承担违约责任（如赔偿损失）。

例外情形： 若承租人能证明买受人明知租赁关系存在仍同意保留（如拍卖公告中明确带租约拍卖），则租赁合同可能继续履行。

3. 实务建议

• 对承租人：签订租赁合同前，务必核查厂房的权属及抵押情况（可通过不动产登记中心查询），要求出租人提供抵押权人同意出租的书面文件；
• 对抵押权人：若发现抵押物被出租，可要求出租人提前清偿债务或提供额外担保，否则可能影响抵押物变现价值；
• 对出租人：需明确告知承租人抵押情况，并在合同中约定抵押权实现时的责任分担（如违约金、赔偿范围）。

总结：租赁合同可成立，但若抵押权先设立，承租人可能面临租赁关系被解除的风险。建议各方在合同中明确权利义务，并留存相关证据（如抵押登记证明、租赁合同、沟通记录等）。如有具体纠纷，可进一步提供细节，我将为您分析应对方案。