厂房出租后进行抵押融资时，合同中应重点围绕租赁关系与抵押权的冲突解决、租金收益权处理、抵押物处置方式等核心条款进行详细约定，以保障双方权益并降低法律风险。具体可从以下角度展开约定：

1. 明确租赁关系与抵押权的冲突解决条款

• 抵押权设立不影响租赁合同效力：根据《民法典》第405条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。因此合同中应明确：
  
  • 抵押融资前厂房已出租的，需附租赁合同作为抵押合同附件，并要求承租人书面确认租赁事实（如签署《租赁关系确认书》）；
    
  • 抵押权实现时，买受人需承继原租赁合同（即“买卖不破租赁”原则），避免因抵押物处置导致租赁合同被解除。
    
• 抵押权优先于后续租赁：若抵押权设立后厂房再出租，需在抵押合同中约定：
  
  • 新租赁合同不得对抗抵押权，抵押权人实现权利时，有权要求承租人腾退；
    
  • 出租方需向承租人披露抵押事实，并要求承租人书面放弃优先购买权（避免承租人以“同等条件”主张购买权干扰抵押物处置）。

2. 租金收益权的处理方式

• 租金作为抵押物收益的约定：若抵押权人希望以租金收益作为还款保障，可在合同中约定：
  
  • 出租方需将租金支付至抵押权人指定的监管账户，优先用于偿还融资款项；
    
  • 抵押权人有权对租金账户进行监管，并在出租方违约时直接划扣租金。
    
• 租金与抵押权分离的约定：若双方同意租金不纳入抵押范围，需明确：
  
  • 租金收益归出租方所有，但抵押权实现时，买受人可要求承租人将租金支付至新账户；
    
  • 出租方需保证租金收入稳定，否则需提供额外担保（如保证金、第三方担保）。

3. 抵押物处置时的配合义务

• 承租人的配合义务：合同中应要求承租人承诺：
  
  • 在抵押权实现时，配合抵押权人或买受人查看厂房、评估价值；
    
  • 不得以任何理由阻碍抵押物拍卖、变卖（如设置租赁障碍、拒绝腾退）。
    
• 出租方的通知义务：出租方需在抵押权设立、融资用途变更、抵押物被查封等关键节点，及时书面通知承租人，避免因信息不对称导致纠纷。

4. 违约责任与争议解决条款

• 违约情形细化：明确出租方或承租人违反上述约定时的责任（如支付违约金、赔偿损失）；
  
• 争议解决方式：约定仲裁或诉讼管辖地（建议选择抵押物所在地法院，便于执行），并明确适用法律（如中国法律）。

5. 其他注意事项

• 办理抵押登记时提交租赁合同：根据《不动产登记暂行条例》，抵押登记时需提交租赁合同（如有），以公示租赁关系；
  
• 动态更新租赁信息：若租赁关系变更（如续租、退租），需及时通知抵押权人并办理变更登记，避免抵押物价值贬损。

建议：合同条款需根据具体交易结构（如融资额度、租赁期限、抵押物价值）调整，并由律师审核后签署。若涉及跨境融资或复杂交易结构，还需考虑外汇管理、税务合规等问题。如有进一步疑问，可直接向我咨询。