结论前置：为避免儿子欠债导致妈妈出资购买的房产被追偿，可通过签订借款协议+附条件赠与协议或代持协议并办理公证、产权登记等手续来降低风险。以下是具体方案及协议要点：

1. 签订借款协议+附条件赠与协议（推荐）

核心逻辑：将妈妈出资定性为“借款”而非赠与，同时约定若儿子清偿债务或满足特定条件（如结婚、生子等），借款转为赠与。
协议要点：

• 借款条款：明确妈妈向儿子出借XX万元用于购房，借款期限、利息（可约定无息）及还款方式（如分期或一次性）。
  
• 赠与条件：约定若儿子在XX年内清偿个人债务（需列明债务范围），或达到其他条件（如婚姻稳定），借款自动转为对儿子的赠与，房产归其个人所有。
  
• 违约责任：若儿子未履行还款义务或违反条件，妈妈有权要求返还借款，并可主张对房产的处置权（如拍卖偿债）。
  
• 公证与登记：协议需公证，并在房产证上注明“按份共有”或“妈妈享有部分产权”，以增强证据效力。
  

法律效果：

• 若儿子欠债被追偿，妈妈可主张借款关系，要求返还出资，避免房产被强制执行。
  
• 若条件成就，房产转为儿子个人财产，但需确保条件设计合法（如不违反公序良俗）。
  

2. 签订代持协议（需谨慎）

核心逻辑：妈妈作为实际出资人，委托儿子代持房产，房产所有权归妈妈所有。
协议要点：

• 代持关系：明确妈妈是房产实际所有权人，儿子仅是名义持有人，无权处置房产。
  
• 出资证明：保留转账记录、购房合同等证据，证明资金来源于妈妈。
  
• 违约责任：约定若儿子擅自处分房产（如抵押、出售），需赔偿妈妈全部损失，并承担违约责任。
  
• 产权登记：房产证可登记为妈妈与儿子按份共有（如妈妈99%，儿子1%），或仅登记儿子名字但附注“代持”。
  

法律风险：

• 代持协议仅对双方有效，若儿子欠债，债权人可能主张“名义产权人”责任，要求执行房产。
  
• 需通过公证、长期居住使用等证据证明实际所有权，否则可能被认定为“借名买房”无效。
  

3. 其他辅助措施

• 公证与见证：所有协议需公证，或由第三方（如亲属、律师）见证，增强证据效力。
  
• 资金流向证明：保留妈妈向开发商或卖家直接转账的记录，避免通过儿子账户中转。
  
• 定期监督：妈妈可要求儿子定期报告债务情况，或通过银行流水监控资金使用。
  

注意事项：

• 协议需符合《民法典》合同编规定，避免“以合法形式掩盖非法目的”（如逃避债务）。
  
• 若儿子已欠债，需在债务发生前完成协议签订及产权登记，否则可能被认定为“恶意转移财产”。
  

建议：根据家庭情况选择方案1（借款+赠与）更稳妥，同时咨询律师起草协议并办理公证。若有进一步疑问，可直接向我提问。