社区与物业签订物业合同的条件，主要取决于合同签订的主体资格、合同内容的合法性以及签订程序的合规性。以下是对这些条件的详细分析：
一、合同签订主体资格
业主委员会：
- 在常规情况下，社区（这里主要指业主委员会）是代表业主与物业签订合同的主要主体。业主委员会需经业主大会选举产生，并在相关部门备案，具备独立的法人资格或代表全体业主行使权利的能力。
- 业主委员会应确保其代表业主签订合同的合法性，即合同内容需符合大多数业主的意愿和利益。
社区（居民委员会）：
- 在特定条件下，如业主委员会未成立或无法正常履行职责时，社区（居民委员会）可以经过法定程序与物业公司签订物业合同。这通常是为了保障小区的正常物业服务，避免出现服务真空。
- 社区在签订合同时，应确保其代表居民的意愿，并广泛征求业主意见，通过公告、会议等形式确保业主的知情权和参与权。
二、合同内容合法性
服务内容与标准：
- 合同应明确物业服务企业提供的具体服务项目，如保洁、保安、绿化养护、设施设备维护等。
- 制定详细的服务标准和质量要求，以便对服务质量进行监督和评估。
服务费用与支付方式：
- 确定物业服务费用的计算方式、收费标准和支付时间。
- 明确费用调整的条件和程序，避免后期因费用问题产生纠纷。
双方权利与义务：
- 详细规定物业服务企业和业主各自的权利和义务，确保双方权益得到保障。
- 包括但不限于物业服务企业提供服务、管理物业设施设备的义务，以及业主遵守管理规定、按时缴纳物业费的义务。
违约责任与争议解决：
- 明确违约情形及相应的责任承担方式，如赔偿损失、支付违约金等。
- 约定争议解决的途径和方法，如协商、调解、仲裁或诉讼等。
三、合同签订程序合规性
招标与投标（如适用）：
- 对于规模较大的小区或复杂的物业管理项目，可能需要通过招标方式选择物业服务企业。
- 遵循公开、公平、公正的原则进行招标和投标活动。
协商与谈判：
- 业主或业主委员会（或社区）与物业服务企业在平等自愿的基础上就合同条款进行协商和谈判。
- 确保合同条款充分反映双方的意愿和需求。
审议与表决（如适用）：
- 合同草案需提交业主大会或业主委员会审议通过。
- 根据相关规定和程序进行表决，确保合同得到大多数业主的支持和认可。
签字盖章与备案：
- 合同经双方协商一致后，由法定代表人或授权代表签字并加盖公章。
- 按照相关规定将合同报送相关部门备案，以便接受监管和检查。
四、特殊情况下的合同签订
- 在业主委员会未成立或无法正常工作的情况下，为了避免小区物业服务出现真空，社区可基于维护公共利益的需要，在征求业主意见后，与物业公司签订应急性质的物业合同。
- 对于历史遗留问题导致没有成立业主委员会的小区，或业主委员会运作困难的情况，社区可作为居民的基层自治组织，代表居民与物业公司签订合同。
建议：在签订物业合同前，社区或业主委员会应充分了解相关法律法规，确保合同签订的主体资格、内容合法性和程序合规性。同时，应广泛征求业主意见，确保合同内容符合大多数业主的意愿和利益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。