从来不会说具体几几年拿地的这句话是不是销售未明确告知义务-马海东律师

从来不会说具体几几年拿地的这句话是不是销售未明确告知义务-马海东律师｜法行宝

2025-11-09 公司事务

结论：这句话“从来不会说具体几几年拿地的”是否构成销售未明确告知义务，需结合具体情境和法律规定来判断，一般情况下，若该信息对消费者决策有实质性影响且销售故意隐瞒或未提供，则可能构成未明确告知义务。以下从不同角度进行分析：

一、从消费者权益保护的角度

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。在房地产销售中，土地取得时间（即拿地时间）是影响房屋价值、产权年限等重要因素之一。如果销售在宣传或销售过程中，故意隐瞒或未明确告知消费者具体的拿地时间，而该信息对消费者的购买决策有实质性影响，那么销售可能构成未履行明确告知义务，侵犯了消费者的知情权。

二、从合同法的角度

在房地产销售合同中，双方应当遵循诚实信用原则，如实告知与合同订立有关的重要事实。拿地时间作为影响房屋产权年限、土地使用剩余年限等关键因素，应当被视为重要事实。如果销售在合同订立过程中未明确告知消费者具体的拿地时间，或者故意提供虚假信息，那么销售可能构成违约，需要承担相应的法律责任。

三、从实际案例的角度

在实际操作中，因销售未明确告知拿地时间而引发的纠纷并不少见。例如，有些销售在宣传时可能只提及项目的大致开发时间或开盘时间，而未明确告知具体的拿地时间。当消费者在购买后发现土地使用剩余年限较短，影响房屋价值或使用年限时，可能会认为销售存在欺诈行为，从而引发纠纷。在这种情况下，如果消费者能够证明销售确实存在未明确告知或故意隐瞒的行为，且该行为对消费者的购买决策产生了实质性影响，那么消费者有权要求销售承担相应的法律责任。

四、建议与风险提示

对于消费者：在购买房地产时，应当仔细询问并核实销售提供的所有信息，特别是与房屋价值、产权年限等关键因素相关的信息。如果销售未明确告知或提供的信息存在疑问，消费者有权要求销售进行解释或提供证明文件。
对于销售：在销售过程中，应当遵循诚实信用原则，如实告知消费者与房屋相关的所有重要信息，包括拿地时间、产权年限、房屋质量等。避免因未明确告知或故意隐瞒而引发纠纷，承担不必要的法律责任。

如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律意见。

核心结论：您土地被他人种植多年且对方声称购买但无付款记录的情况下，能否要回土地需分情况讨论，关键在于证明土地权属及对方占用行为的合法性。以下从不同角度展开分析：土地权属证明是核心依据根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。您需首先确认土地承包经营权证、宅基地使用权证等权属证书是否登记在您名下。若证书齐全，则您对土地享有法定权利，对方占用行为构成无权占有，您有权依据《民法典》第235条要求返还原物。对方"购买"主张的举证责任对方声称购买土地但无付款记录，需承担双重举证责任：合同存在性：需证明双方存在土地买卖合意（如书面合同、录音、证人证言等）；合同合法性：根据《土地管理法》第2条，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。若您未签署买卖合同，或合同未经村委会同意、未办理权属变更登记，则合同因违反法律强制性规定而无效（《民法典》第153条）。诉讼时效的例外情形若对方占用土地超过3年（普通诉讼时效），您可能面临时效抗辩。但根据《民法典》第196条，请求返还不动产不受诉讼时效限制。因此，只要您能证明土地权属，即使对方占用多年，仍可主张返还。实务操作建议证据收集：立即固定土地现状证据（如拍照、录像）、权属证书、对方占用事实的证明（如村委会证明、邻居证言）；协商解决：可先向对方发送《律师函》，明确要求限期返还，并保留送达证据；行政投诉：向当地自然资源局举报对方非法占用土地，要求行政查处；民事诉讼：若协商无果，直接向法院起诉，案由为"返还原物纠纷"，同时可主张对方支付占用期间的土地使用费。风险提示：若您曾口头允许对方使用土地或收取过对方财物，可能被认定为"默示许可"或"租赁关系"，需结合具体证据调整诉讼策略。建议携带全部证据材料面谈，以便制定精准维权方案。

针对您提出的“因未明确告知土地使用年限怎么办”的问题，这是一个涉及土地交易中重要信息披露与权益保障的关键问题。以下是我为您提供的详细解答：一、理解土地使用年限的重要性土地使用年限是土地交易中的核心条款，它直接关系到土地的使用价值和后续权益。不同性质的土地（如国有土地中的住宅、工业、商业用地，以及集体土地）有不同的使用年限规定。这些年限信息对交易价格、后续使用、抵押贷款等方面都有重大影响。二、交易前的应对措施主动询问与要求披露：在签订土地或不动产交易合同前，您有权要求卖方或出租方明确告知土地使用年限。如卖方如实告知，您可基于这些信息评估交易风险，决定是否继续交易，或协商调整交易条件。自行查询与核实：如卖方拒绝告知或信息模糊，您应通过查询土地管理部门档案、不动产登记信息等途径，自行获取土地使用年限的官方信息。三、交易后的处理方式协商解决：若在交易后发现未被告知土地使用年限，您应首先与卖方协商，要求经济补偿、延长使用年限或变更合同条款等，以弥补因信息缺失造成的损失。法律途径维权：主张合同可撤销：若卖方故意隐瞒土地使用年限等重要信息，构成欺诈，您有权向法院或仲裁机构请求撤销合同，并要求返还已支付款项及赔偿损失。主张违约赔偿：如合同中明确约定卖方有告知义务且未履行，您可要求卖方承担违约责任，赔偿因此造成的全部损失，包括直接损失和间接损失。四、实际影响与风险考量剩余年限不足的风险：住宅用地虽可自动续期，但需补缴土地出让金（具体金额未定）。非住宅用地（如商业、工业）期满后需重新申请，存在不确定性，可能影响您的后续使用和权益。交易成本增加：后续转让时，买家可能因土地年限缩水而压价，导致您的收益受损。政策变动风险：未来土地政策调整可能影响续费规则，增加您的持有成本。五、寻求外部帮助与建议咨询专业律师：面对此类问题，咨询专业律师是明智之举。律师可提供法律建议，评估案件情况，并指导您采取合适的法律行动。联系政府机构：您可向当地土地管理部门或相关政府机构咨询土地使用年限的官方信息，或寻求解决纠纷的指导。六、总结与预防措施土地使用年限是土地交易中至关重要的信息，对交易价格和后续使用均有重大影响。因此，在交易过程中，您应主动询问并要求提供相关信息，并在合同中明确约定卖方的披露义务及违约责任。同时，保留好沟通记录、付款凭证等证据，以备不时之需。如发现信息缺失或存在欺诈行为，应及时采取措施保护自身权益，必要时寻求法律援助和官方支持。希望以上解答能对您有所帮助。如有其他疑问或需要进一步的法律建议，请随时咨询。

针对您提出的问题，即购买他人土地后没有证人证明付款，且对方否认出售的情况，以下是我的分析和建议：收集证据是关键：在法律纠纷中，证据是决定胜负的关键因素。您需要尽可能收集所有与交易相关的证据，包括但不限于：转账记录、银行流水、收据、合同（如果有的话）、短信、邮件、通话录音等。这些证据可以证明您确实支付了款项，以及双方之间存在交易关系。如果当时交易时有其他人在场，即使他们不是直接的证人，也可以尝试联系他们，看他们是否愿意提供证言或协助您回忆交易细节。尝试与对方协商：在收集到一定证据后，您可以尝试与对方进行协商，看是否能够达成一个双方都能接受的解决方案。例如，您可以提出让对方确认交易并补签相关文件，或者通过其他方式补偿您的损失。协商时，保持冷静和理性，避免情绪化的争执，这有助于更有效地解决问题。考虑法律途径：如果协商无果，您可能需要考虑通过法律途径来解决纠纷。这通常包括向法院提起诉讼，要求对方确认交易并履行相关义务（如过户土地等），或者赔偿您的损失。在提起诉讼前，您需要准备好所有相关证据，并咨询专业律师以了解具体的法律程序和可能的结果。律师可以帮助您评估案件的胜诉率，并制定合适的诉讼策略。注意诉讼时效：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事权利的诉讼时效期间通常为三年。这意味着您需要在知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起三年内提起诉讼，否则可能会丧失胜诉权。因此，如果您决定通过法律途径解决纠纷，请务必注意诉讼时效的问题，并及时采取行动。预防未来纠纷：此次经历也提醒您，在未来进行类似交易时，务必确保所有交易细节都以书面形式记录下来，并由双方签字确认。这可以大大降低未来发生纠纷的风险。同时，考虑使用第三方支付平台或银行转账等方式进行付款，以便留下更清晰的交易记录。总结与建议：面对当前的情况，您首先需要积极收集证据，然后尝试与对方协商解决。如果协商无果，且您认为自己的权益受到了侵害，那么可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。在此过程中，务必注意诉讼时效的问题，并及时咨询专业律师以获取更具体的法律建议。如果您有任何进一步的疑问或需要法律帮助，请随时向我咨询。

结论：能否要回土地需分情况讨论，主要取决于土地性质、合同效力及诉讼时效等因素，以下为具体分析：土地性质与合同效力若土地为集体所有（如宅基地、耕地），根据《土地管理法》规定，集体土地使用权不得非法转让给非本集体成员。此类合同可能因违反法律强制性规定被认定无效，土地使用权原则上应返还出让方。但若买家已办理土地使用权变更登记，需通过行政诉讼撤销登记后，才能主张返还土地。若土地为国有建设用地（如出让地），且合同符合《民法典》关于合同效力的规定（如双方具有完全民事行为能力、意思表示真实、内容合法），则合同有效。买家未付款构成违约，出让方有权要求解除合同并返还土地。诉讼时效问题根据《民法典》第188条，普通诉讼时效为3年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起计算。若合同明确约定付款期限，时效自期限届满次日起算；若未约定，时效自出让方催告后合理期限届满次日起算。关键点：若买家未付款已达18年，且出让方在此期间未通过诉讼、仲裁或书面催告主张权利，可能因超过诉讼时效丧失胜诉权。但若存在时效中断情形（如买家书面承诺付款、双方协商还款计划等），时效可重新计算。实务建议核查合同与登记：确认土地性质、合同条款及土地使用权登记状态，评估合同效力及返还可能性。固定证据：收集合同、付款催告记录、买家承诺还款的书面材料等，证明权利受损及时效中断。及时主张权利：若未超过诉讼时效，立即向法院起诉要求解除合同、返还土地并赔偿损失；若已超过，可尝试通过协商、发律师函等方式促使买家履行义务，或主张买家构成“持续违约”以突破时效限制（需结合具体案情）。警惕风险：若土地已被买家转让或设定抵押，可能涉及第三方权益，需通过另行诉讼解决。提示：土地纠纷涉及行政与民事法律关系交叉，建议携带合同、登记证明等材料面询，以便精准分析。

若土地调整未告知当事人，当事人可以采取以下措施来维护自己的合法权益：一、了解土地调整的合法性与程序首先，需要明确的是，土地调整，尤其是农村土地或宅基地的调整，通常需要遵循严格的法律程序和规定。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，土地调整应当公开、公正、公平，并确保当事人的知情权、参与权和申诉权。如果土地调整未告知当事人，这很可能违反了法定程序。二、收集证据，证明未被告知当事人应当积极收集证据，以证明自己确实未被告知土地调整的相关信息。这些证据可以包括但不限于：书面通知或公告的缺失：如果正常情况下应当有书面通知或公告，但当事人未收到或未看到，可以收集相关证据，如询问邻居、查看村委会公告栏等。证人证言：如果有其他村民或知情人士可以证明当事人未被告知，他们的证言也是重要的证据。其他相关证据：如通话记录、短信、邮件等，如果这些记录中未提及土地调整的信息，也可以作为辅助证据。三、与相关部门或组织沟通在收集到足够证据后，当事人可以尝试与相关部门或组织进行沟通，表达自己的诉求和困惑。这些部门或组织可能包括：村委会或村集体经济组织：作为土地调整的具体执行者，他们应当对调整过程和结果负责。当事人可以向他们提出质疑，并要求他们给出合理的解释和补救措施。乡镇政府或土地管理部门：如果村委会或村集体经济组织无法解决问题，当事人可以向乡镇政府或土地管理部门反映情况，寻求他们的帮助和支持。四、寻求法律途径解决如果沟通无果，或者当事人认为自己的合法权益受到了严重侵害，他们可以考虑通过法律途径来解决问题。这包括但不限于：提起行政诉讼：如果土地调整是由政府或相关部门作出的行政行为，且当事人认为该行为违法或侵犯了自己的合法权益，他们可以向人民法院提起行政诉讼，要求撤销或变更该行政行为。提起民事诉讼：如果土地调整涉及当事人之间的民事权益纠纷，如土地使用权、收益权等，当事人可以向人民法院提起民事诉讼，要求确认自己的权益或要求对方承担相应的法律责任。五、注意事项与建议在处理此类问题时，当事人还需要注意以下几点：保持冷静和理性：在处理土地调整纠纷时，当事人应当保持冷静和理性，避免采取过激行为或言语攻击等不当方式。及时咨询专业律师：由于土地调整纠纷可能涉及复杂的法律问题和程序，当事人可以及时向我咨询，以便更好地了解自己的权益和义务，并制定合理的维权策略。关注政策动态和法律法规变化：土地政策和法律法规可能会随着时间和形势的变化而调整，当事人应当关注相关政策动态和法律法规变化，以便及时调整自己的维权策略。总结来说，如果土地调整未告知当事人，当事人可以通过了解土地调整的合法性与程序、收集证据证明未被告知、与相关部门或组织沟通以及寻求法律途径解决等方式来维护自己的合法权益。在处理此类问题时，当事人应当保持冷静和理性，并及时咨询专业律师以获取更专业的帮助和支持。

土地不给确权，应当告知客户。以下从不同角度对此问题进行分析：一、法律义务角度根据相关法律法规，行政机关或相关部门在处理土地确权事宜时，负有依法履行职责、保障公民合法权益的义务。如果土地符合确权条件但未被确权，相关部门有义务向客户说明原因，并提供相应的法律救济途径。这不仅是法律对行政机关的基本要求，也是保障公民知情权、参与权和监督权的重要体现。二、客户权益保护角度对于客户而言，土地是其重要的财产权益之一。如果土地未被确权，客户可能面临土地权益受损的风险，如无法依法进行土地流转、抵押、继承等。因此，客户有权知道土地未被确权的原因，并据此采取相应的法律措施来维护自己的权益。如果相关部门未履行告知义务，客户可能因不知情而错过维护权益的最佳时机。三、实际操作角度在实际操作中，土地确权工作往往涉及多个环节和部门，如土地调查、权属审核、公告公示等。如果某个环节出现问题导致土地未被确权，相关部门应及时与客户沟通，说明情况并协商解决方案。这不仅可以避免客户因不知情而产生误解和纠纷，还可以提高土地确权工作的效率和公信力。四、法律后果角度如果相关部门未履行告知义务，导致客户土地权益受损，客户可以依法向相关部门提出行政复议或行政诉讼，要求相关部门承担相应的法律责任。同时，相关部门也可能因未履行法定职责而受到上级部门的监督和问责。建议：及时沟通：如果客户的土地未被确权，相关部门应及时与客户沟通，说明原因并提供解决方案。提供法律救济途径：相关部门应告知客户可以依法采取的法律措施来维护自己的权益，如申请行政复议或提起行政诉讼等。加强监督和管理：相关部门应加强对土地确权工作的监督和管理，确保土地确权工作的公正、公平和公开。如果有任何关于土地确权或其他房产问题的疑问，可以直接向我咨询。

土地承包合同十多年没有实际得到土地，并不能直接请求赔偿，但可以采取一系列措施来维护自己的合法权益。以下是对此问题的详细分析：一. 分析土地承包合同与土地分配的关系合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第三百三十三条的规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。这意味着，一旦土地承包合同生效，承包方即享有相应的土地承包经营权。土地分配：农村土地承包是以家庭为单位进行的，且根据“生不增地，死不减地”的原则，承包期内土地分配通常不会因人口变动而调整。如果在第二轮土地承包时没有分到土地，现在追究可能已经超过诉讼时效。二. 探讨未实际得到土地的原因及解决途径原因探究：未实际得到土地的原因可能多种多样，如土地调整、村集体管理不善、承包方资格问题等。承包方应首先了解未分到土地的具体原因。向村集体申请：承包方可以向村集体提出申请，要求分配土地。村集体应依据相关规定及实际情况进行审查处理。若村集体有可分配的土地，应及时分配给承包方。向上级政府部门反映：若村集体未能合理处理承包方的申请，承包方有权向上级政府部门反映情况，要求政府部门督促村集体履行职责。法律途径：承包方还可以选择通过法律途径来维护自己的合法权益。例如，向相关的仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，承包方应提供充分的证据证明自己对争议土地享有承包经营权。三. 关注土地征收补偿权益征收补偿权益：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿。即使未实际得到土地，但只要能证明自己对土地享有合法的使用权益，承包方仍有权获得相应的补偿。保留证据：在整个寻求解决途径的过程中，承包方应妥善保留好相关证据，如土地承包合同、未分到土地的证明等。这些证据将对问题的解决起到重要的支持作用。四. 总结与建议总结：土地承包合同生效并不直接等同于实际得到土地。在未实际得到土地的情况下，承包方应首先了解原因，并向村集体提出申请。若问题未能得到解决，承包方有权向上级政府部门反映情况或采取法律途径来维护自己的合法权益。同时，承包方还应关注土地征收补偿权益并保留好相关证据。建议：我建议承包方在采取任何行动之前，先咨询专业的法律人士或律师，以了解自己的权益和可行的解决方案。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

结论：销售在卖房过程中未告知关键信息，可能构成违约或欺诈，购房者有权要求销售承担相应法律责任，具体处理方式需根据未告知信息的性质和影响程度来判断。详细分析：未告知信息的性质：关键信息：如果销售未告知的信息属于房屋买卖中的关键信息，如房屋产权状况、是否存在抵押或查封、房屋质量瑕疵等，这些信息直接影响购房者的购买决策和房屋价值。在此情况下，销售的行为可能构成违约或欺诈，购房者有权要求解除合同、赔偿损失或要求销售承担其他法律责任。非关键信息：如果未告知的信息并非关键信息，如房屋内部装修的细微瑕疵、周边环境的非重大变化等，这些信息对购房者的购买决策和房屋价值影响较小。在此情况下，购房者可能难以直接要求销售承担法律责任，但可以通过协商、投诉等方式寻求解决方案。法律后果与应对措施：违约责任：如果销售未告知关键信息构成违约，购房者可以依据《民法典》中关于合同违约的规定，要求销售承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失等。欺诈责任：如果销售故意隐瞒关键信息或提供虚假信息，构成欺诈，购房者可以依据《消费者权益保护法》等相关法律法规，要求销售承担欺诈责任，包括退货退款、赔偿损失等。同时，购房者还可以向相关部门投诉，要求对销售进行行政处罚。协商与投诉：在发现销售未告知关键信息后，购房者应首先与销售进行协商，寻求解决方案。如果协商无果，购房者可以向房地产管理部门、消费者协会等相关部门投诉，要求介入调查并处理。实际操作建议：收集证据：购房者在发现销售未告知关键信息后，应尽快收集相关证据，如购房合同、销售宣传资料、沟通记录等，以证明销售的行为和未告知的信息。咨询律师：在处理此类纠纷时，购房者可以咨询专业律师，了解自己的权利和义务，以及可能的法律后果和应对措施。律师可以根据购房者的具体情况，提供个性化的法律建议和解决方案。谨慎决策：在决定采取何种措施时，购房者应谨慎考虑各种因素，如纠纷的性质、影响程度、解决成本等。如果纠纷涉及金额较大或影响较大，购房者可以考虑通过法律途径解决；如果纠纷较小或影响较小，购房者可以考虑通过协商或投诉等方式解决。特殊情况说明：如果销售未告知的信息属于房屋买卖中的“重大事项”，且该事项对购房者的购买决策产生了实质性影响，购房者甚至可以主张合同无效或撤销合同，并要求销售承担因此造成的全部损失。但这一主张需要购房者提供充分的证据来证明销售存在故意隐瞒或欺诈行为。后续行动建议：购房者在购房过程中应保持警惕，仔细阅读购房合同和相关宣传资料，了解房屋的真实情况。如果发现销售存在未告知关键信息或提供虚假信息的情况，购房者应及时采取措施维护自己的权益，包括与销售协商、向相关部门投诉或寻求法律帮助等。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

结论前置：针对您提出的“土地买了二十五年，卖方反悔说没卖给买方怎么办”的问题，这主要涉及到土地买卖合同的效力及履行问题。我将从合同效力、证据收集、法律救济途径等几个方面为您详细分析。合同效力问题：首先，要确认您与卖方之间是否签订了书面的土地买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。如果合同内容合法、双方意思表示真实，且不存在欺诈、胁迫等情形，那么该合同是有效的。即便没有书面合同，如果双方存在事实上的土地买卖行为，且买方已经支付了价款，卖方也交付了土地，那么根据交易习惯和诚实信用原则，也可以认定双方之间存在土地买卖合同关系。证据收集问题：在处理此类纠纷时，证据的收集至关重要。您需要收集能够证明土地买卖事实存在的证据，如书面合同、付款凭证、土地交付证明、证人证言等。特别是要保存好与卖方的沟通记录，如短信、微信聊天记录、电话录音等，这些都可以作为证明卖方反悔或承认买卖事实的证据。法律救济途径：如果卖方反悔并否认买卖事实，您可以首先尝试与卖方进行协商，看是否能够达成和解协议，继续履行合同或进行其他形式的补偿。如果协商无果，您可以向当地的人民调解委员会申请调解，或者向人民法院提起诉讼，要求确认合同效力并要求卖方继续履行合同或赔偿损失。在诉讼过程中，法院会根据双方提供的证据和法律规定，对合同效力、双方责任等进行认定，并作出相应的判决。特殊情况考虑：需要注意的是，如果所买卖的土地属于农村宅基地或集体建设用地，那么根据相关法律法规，这类土地的买卖可能受到一定的限制。例如，农村宅基地一般只能在本集体经济组织成员之间流转，非集体经济组织成员可能无法取得宅基地的使用权。因此，在处理此类纠纷时，还需要考虑土地的性质和买卖行为的合法性。如果买卖行为本身违法，那么合同可能被认定为无效，买方可能无法取得土地的使用权，并需要承担相应的法律责任。建议：鉴于您已经购买土地二十五年，时间跨度较长，证据收集可能存在一定困难。因此，我建议您尽快咨询专业律师，以便在律师的指导下进行证据收集和法律救济途径的选择。同时，您也可以尝试与卖方进行友好协商，看是否能够达成双方都能接受的解决方案，以避免不必要的法律纠纷和成本支出。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

针对你提出的问题“销售承诺的事物业不承认”，我们可以从以下几个方面来分析和解答：核心结论销售承诺与物业承认之间的问题，关键在于明确承诺的内容、承诺的主体以及承诺的法律效力。如果销售承诺确实存在且具备法律效力，而物业不承认，那么你可以通过法律途径来维护自己的权益。详细分析承诺的内容与形式：首先，需要明确销售承诺的具体内容。销售承诺可能涉及房屋质量、配套设施、物业服务等多个方面。承诺的形式也很重要。如果是口头承诺，可能较难取证；如果是书面承诺，如购房合同中的条款或单独的承诺书，那么就有明确的证据来支持你的主张。承诺的主体：销售承诺通常是由销售人员或开发商作出的。如果承诺是由销售人员个人作出，且未经开发商授权或确认，那么该承诺可能不具备法律效力。如果承诺是由开发商作出的，且以书面形式确认，那么该承诺通常具备法律效力，物业应当履行。法律效力与责任：如果销售承诺具备法律效力，且物业不承认或不履行，那么你可以依据购房合同或相关法律规定，要求物业承担相应的法律责任。在某些情况下，销售承诺可能构成虚假宣传或欺诈行为，如果物业拒绝履行，你还可以考虑向相关部门投诉或提起诉讼。解决方案：首先，尝试与物业进行沟通，明确销售承诺的内容和要求物业履行的理由。如果沟通无果，可以查阅购房合同和相关法律规定，确认自己的权益和物业的责任。必要时，可以寻求法律援助或咨询专业律师（如我），通过法律途径来维护自己的权益。总结销售承诺的事物业不承认，关键在于明确承诺的内容、形式和法律效力。如果物业拒绝履行具备法律效力的销售承诺，你可以通过法律途径来维护自己的权益。在此过程中，保留好相关证据和文件至关重要。如果你有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

针对您提出的“中介没有告知土地出让金怎么办”这一问题，以下是我为您提供的详细解答：首先，要明确的是，中介在房屋买卖交易中承担着如实告知的义务。根据《民法典》的相关规定，中介人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，这其中包括了影响房屋交易成本和产权的重要因素，如土地出让金。因此，如果中介未履行此义务，导致您在购房过程中遭受了损失，中介是需要承担相应的法律责任的。接下来，我们来看看您作为购房者，在面对这种情况时可以采取哪些应对措施：与中介协商：一旦发现中介未告知土地出让金的情况，您首先应该与中介进行沟通协商。要求中介说明情况，并承担因未告知而产生的合理费用或损失。这是最直接且相对温和的解决方式。向相关部门投诉：如果协商无果，您可以向房地产中介行业的主管部门，如住建局，或者消费者协会进行投诉。这些部门会对您的投诉进行调查处理，并尽力维护您的合法权益。考虑解除合同：如果土地出让金的金额较大，且这一信息对您的购房决策和经济负担产生了严重影响，那么您可以根据《民法典》中关于合同解除的规定，请求解除房屋买卖合同。同时，您可以要求卖方返还购房款及利息，并要求中介承担相应的赔偿责任。提起诉讼：如果上述途径均无法解决问题，您还可以选择向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，您需要提供相关证据，如购房合同、中介服务协议、与中介的沟通记录等，以证明中介未履行如实告知义务，并要求中介和卖方承担违约责任，赔偿您的损失。咨询法律专家：在整个过程中，如果您对法律条款或程序有任何疑问，建议尽快咨询当地律师或法律专家。他们可以为您提供更详细、更专业的法律建议，帮助您更好地维护自己的权益。最后，我想通过一个案例来进一步说明这个问题。张三在通过某中介公司购买二手房时，就遇到了中介未告知土地出让金的情况。张三在办理产权过户时才得知需要缴纳大额土地出让金，这超出了他的预算。经过与中介协商无果后，张三选择了向当地住建局投诉，并最终向法院提起了诉讼。法院最终判决中介公司赔偿了张三部分土地出让金损失，以弥补他因中介未履行告知义务而遭受的经济损失。综上所述，中介在房屋买卖交易中应切实履行如实告知义务。如果您作为购房者遇到了中介未告知土地出让金的情况，不要慌张，可以通过协商、投诉、解除合同或提起诉讼等方式来维护自己的权益。同时，也建议您在购房前尽可能多地了解相关信息，以降低购房风险。