业主委员会聘请新物业，通常需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，下列事项由业主共同决定：

• 制定和修改业主大会议事规则；
• 制定和修改管理规约；
• 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
• 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
• 使用建筑物及其附属设施的维修资金；
• 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
• 改建、重建建筑物及其附属设施；
• 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
• 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

对于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人这一事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但在实际操作中，很多小区会采用更为简便的表决方式，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。这一做法通常基于小区业主大会议事规则的约定，且该约定不得违反法律法规的强制性规定。

二、实际操作中的注意事项

1. 明确表决规则：

   • 在召开业主大会前，业主委员会应明确表决规则，包括参与表决的业主范围、表决方式、通过标准等。
   • 表决规则应在业主大会议事规则中明确约定，并确保所有业主知晓。

2. 确保表决程序合法：

   • 业主大会的召开应符合法律法规和业主大会议事规则的规定。
   • 表决过程应公开透明，确保所有业主都有机会参与表决。
   • 表决结果应真实有效，不得存在伪造、篡改等违法行为。

3. 妥善处理异议：

   • 对于表决结果存在异议的业主，业主委员会应耐心解释表决规则和程序。
   • 如异议无法解决，可依法通过诉讼等途径解决争议。

三、特殊情况下的处理

• 紧急情况下的物业选聘：在紧急情况下，如原物业服务企业突然撤离，导致小区管理陷入混乱，业主委员会可依据相关规定和业主大会议事规则的约定，采取紧急措施选聘新物业服务企业。但在此情况下，仍应尽可能确保表决程序的合法性和表决结果的真实性。
• 业主大会无法召开的情况：如因各种原因导致业主大会无法召开，业主委员会可依据相关规定和业主大会议事规则的约定，通过书面征求意见等方式进行表决。但在此情况下，应确保所有业主都有机会表达意见，并妥善保管相关表决资料。

建议：在实际操作中，业主委员会应严格遵守法律法规和业主大会议事规则的规定，确保表决程序的合法性和表决结果的真实性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。