买卖房屋时与个人签订的独家代理协议，在符合法律规定的条件下，是具有法律效力的。不过，其法律效力可能因多种因素而受到影响，以下从多个角度为你详细分析：
一、具有法律效力的条件
主体合格
- 房屋所有者：必须是完全民事行为能力人，能够独立实施民事法律行为，对自己的行为承担法律责任。
- 代理人：如果是个人作为代理人，虽然法律没有明确要求必须具备特定资质，但代理人应具备相应的民事行为能力，且通常应有一定的行业经验或专业知识，以便更好地履行代理职责。若代理人以中介机构名义签约，则该机构必须是依法登记注册、具备合法经营资质的。
意思表示真实
- 双方在签订协议时，必须出于真实的意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，房屋所有者不是因为受到威胁或误导而签订独家代理协议，代理人也不是通过不正当手段获取代理权。
内容合法
- 协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益。比如，协议中约定的代理费用应合理，不能违反相关价格规定；代理权限应明确，不能超出法律允许的范围。
- 协议中关于独家代理的期限、权限、双方的权利义务等条款应明确、合理。例如，独家代理期限不宜过长，以免限制房屋所有者的其他交易机会；代理权限应明确是独家销售、独家出租还是其他，避免产生歧义。
形式合法
- 虽然合同形式没有严格要求，但为了避免纠纷，实践中通常采用书面形式，并需要双方当事人签字、盖章或按手印，以表明对协议内容的认可。书面形式可以清晰地记录双方的权利义务，便于在发生纠纷时作为证据使用。
二、可能不具有法律效力或效力受限的情况
违反相关规定
- 如果代理人没有相应的资质或能力，却与房屋所有者签订独家代理协议，且该协议涉及需要特定资质才能从事的业务（如某些地区的房产中介业务需要特定许可证），则该协议可能会被认定为无效。
存在显失公平条款
- 若协议中的条款明显偏向一方，对另一方极不公平，且这种不公平并非基于合理的商业考虑，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销该协议。例如，协议中约定过高的代理费用，而代理人提供的服务却远远不值这个价格。
存在恶意串通
- 如果代理人与第三方恶意串通，损害房屋所有者的利益，该独家代理协议也可能会被认定为无效。比如，代理人与其他买家勾结，故意压低房屋价格以获取不正当利益。
三、实际操作建议
- 签订前充分了解：在签订独家代理协议前，房屋所有者应充分了解代理人的资质、信誉和行业经验，以及协议的具体内容，确保自己的权益得到保障。
- 咨询专业意见：由于法律问题复杂多变，建议在签订协议前咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。
- 履行诚实信用原则：在履行协议过程中，双方应遵循诚实信用原则，按照约定履行各自的义务。房屋所有者应如实提供房屋信息，代理人应积极推广房屋并尽力促成交易。
综上所述，买卖房屋时与个人签订的独家代理协议在符合法律规定的条件下具有法律效力，但也可能因违反相关规定、存在显失公平条款或恶意串通等情况而无效或部分无效。因此，在签订和履行协议时，双方都应谨慎行事。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。