核心结论：签卖房合同违约时，关于“赔定金或20%”的表述，通常指的是违约方需承担定金罚则或支付合同总价款20%的违约金，具体适用哪种方式需依据合同约定及法律规定来判断。

详细分析：

1. 定金罚则：

   • 定义：定金是合同当事人一方为了证明合同的成立和保证合同的履行，预先向对方支付的一定数额的金钱。如果支付定金的一方不履行合同，则无权要求返还定金；如果接受定金的一方不履行合同，则需双倍返还定金。
   • 适用条件：合同中需明确约定定金条款，且定金数额不得超过主合同标的额的20%（超过部分不产生定金效力）。
   • 本案应用：若卖房合同中约定了定金，且买方违约，则卖方有权没收定金；若卖方违约，则需双倍返还定金给买方。

2. 20%违约金：

   • 定义：违约金是合同双方约定的，在一方违约时需向对方支付的一定数额的金钱，作为对违约行为的惩罚和补偿。
   • 适用条件：合同中需明确约定违约金条款，包括违约金的数额或计算方法。
   • 本案应用：若卖房合同中约定了违约金为合同总价款的20%，则违约方需按此比例支付违约金给对方。

3. 选择适用：

   • 合同约定优先：首先看合同中是否同时约定了定金和违约金，以及是否有关于两者选择适用的条款。若合同有明确约定，则按约定执行。
   • 法律原则：根据《民法典》等相关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
   • 实际损失考量：在选择适用定金或违约金时，还需考虑实际损失情况。如果实际损失远大于定金或违约金数额，受损方有权要求增加赔偿。

建议：

• 在签订卖房合同时，务必明确约定定金和违约金的条款，包括数额、支付方式、选择适用等，以避免后续纠纷。
• 一旦发生违约情况，双方应首先依据合同约定进行协商；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁解决。

如有具体法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。