债务人写的与房抵债的承诺书和保证书，在符合一定条件下，是具有法律效力的。以下从多个角度进行详细分析：

一、法律效力基础

1. 意思表示真实：债务人出具的承诺书和保证书，必须基于其真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。这是合同（或类似法律文件）生效的基本前提。

2. 内容合法合规：承诺书和保证书的内容必须符合法律法规的规定，不得违反公序良俗，也不得损害国家、集体或第三人的利益。例如，以房屋抵债的承诺不得违反房地产管理法规，不得涉及非法转让或抵押等行为。

3. 形式要件：虽然承诺书和保证书不一定需要严格的书面形式（除非法律有特别规定），但为了确保其证据效力，建议采用书面形式，并由债务人签字或盖章确认。

二、具体法律效力分析

1. 承诺书的法律效力：

   • 承诺书是债务人对债权人作出的单方承诺，表示愿意以特定方式（如以房抵债）履行债务。一旦债务人作出承诺，且债权人接受，该承诺即对债务人产生约束力。
   • 如果承诺书中明确约定了以房抵债的具体条款，如房屋的位置、面积、价值、过户时间等，且这些条款不违反法律法规，那么该承诺书在债务人违约时，可以作为债权人要求债务人履行承诺的依据。

2. 保证书的法律效力：

   • 保证书是债务人或第三人对债权人作出的保证，承诺在债务人不履行债务时，由保证人承担履行责任或赔偿责任。
   • 如果保证书是由债务人自己出具的，且明确表示愿意以自己的房屋作为抵押物来担保债务的履行，那么该保证书实际上构成了一种抵押担保的约定。在这种情况下，如果债务人违约，债权人有权依据保证书中的约定，要求债务人以房屋抵债或通过其他方式实现债权。
   • 需要注意的是，如果保证书涉及第三人的房屋作为抵押物，那么必须得到该第三人的书面同意，并办理相关的抵押登记手续，否则该抵押担保可能无效。

三、可能存在的法律风险及防范

1. 房屋权属问题：在签订以房抵债的承诺书或保证书前，必须确认房屋的权属清晰，不存在争议或纠纷。否则，可能导致承诺书或保证书无法履行。

2. 抵押登记手续：如果承诺书或保证书中涉及房屋抵押的，必须按照法律法规的规定办理抵押登记手续。未办理抵押登记的，抵押权可能无法设立，从而影响债权人的权益。

3. 合同条款的明确性：承诺书和保证书中的条款必须明确、具体，避免出现模糊不清或歧义的情况。否则，在履行过程中可能产生争议或纠纷。

建议：在签订与房抵债的承诺书或保证书时，务必咨询专业律师的意见，确保合同条款的合法性和有效性。同时，在履行过程中，也要密切关注房屋的权属变化和抵押登记情况，以保障自己的合法权益。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。