在房地产经纪服务合同中，中介费的收取通常发生在以下几种核心情形，具体依据合同约定和法律规定执行：

1. 促成买卖/租赁合同成立
   根据《民法典》第九百六十三条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。这是中介费收取的最典型情形，包括：

   • 房屋买卖合同签订（如购房者与卖方签署正式买卖协议）；
     
   • 房屋租赁合同签订（如租客与房东达成租赁意向并签约）。
     关键点：合同需为“有效成立”，若后续因一方违约导致合同未履行，中介费通常仍需支付（除非合同另有约定）。

2. 合同未成立但中介已履行主要义务
   若中介已提供实质性服务（如带看房源、协助谈判、协调双方沟通等），即使最终未促成合同，委托人可能需支付“必要费用”（如交通费、材料费等），但报酬需按合同约定或公平原则处理。
   例外：若合同明确约定“以促成交易为付费前提”，则中介无权主张报酬。

3. 跳单行为（绕过中介成交）
   若委托人利用中介提供的房源信息或服务，私下与相对方成交，中介仍有权要求支付报酬。
   法律依据：《民法典》第九百六十五条明确禁止“跳单”，委托人需承担违约责任。

4. 合同中明确约定的其他付费条件
   部分合同可能约定阶段性付费（如带看后支付部分费用、签约后支付尾款），或附加条件（如贷款审批通过后付费）。此类条款需符合法律规定，且不得显失公平。

风险提示：

• 中介费金额需合理，过高可能被认定为“显失公平”；
  
• 合同中应明确服务内容、付费条件及违约责任，避免纠纷；
  
• 若中介存在隐瞒信息、虚假宣传等过错，委托人可主张减免费用。

建议：签订合同前仔细审查条款，明确服务边界与付费节点。如有疑问，可直接向我咨询具体条款的合法性。