您好，关于您提出的“什么土地项目必须需要用联营入股方式”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
首先，需要明确的是，并非所有土地项目都必须采用联营入股方式，而是特定类型的土地项目，在符合一定条件下，可以选择或需要采用联营入股方式来办理相关手续。这主要涉及到集体用地的审批和管理。
根据相关规定，以下是一些可能涉及联营入股方式的土地项目类型及条件：
符合国土空间总体规划的建设项目：
- 当建设项目符合国土空间总体规划，且土地用途符合规划要求时，若土地为集体所有，且产权明晰并已登记，那么该项目在办理集体用地审批时，可以考虑采用联营入股方式。
农村集体建设用地项目：
- 对于农村集体建设用地，如农村集体经济组织或村民委员会拟将土地用于非农建设（如工业、商业、旅游等），且希望引入外部投资或合作方共同开发时，联营入股方式是一种常见的选择。这种方式可以确保农村集体经济组织或村民委员会在保留土地所有权的同时，通过入股方式分享项目收益。
特定政策鼓励或要求的项目：
- 在某些地区或特定政策下，政府可能鼓励或要求某些类型的土地项目采用联营入股方式。例如，为了促进农村经济发展、推动城乡一体化或实现土地资源的优化配置，政府可能会出台相关政策，对符合条件的项目给予税收优惠、财政补贴等支持，同时要求或鼓励采用联营入股方式进行开发。
联营入股方式的优势：
- 资源共享：联营入股方式可以实现土地、资金、技术、管理等资源的共享，降低项目开发成本，提高项目成功率。
- 风险共担：通过联营入股，各方可以共同承担项目开发过程中的风险，减轻单一方的压力。
- 利益共享：联营入股方式可以确保各方在项目成功后按照约定比例分享收益，实现共赢。
注意事项：
- 在选择联营入股方式时，应确保各方权益得到充分保障，签订详细的联营入股合同，明确各方的权利、义务和责任。
- 应遵守相关法律法规和政策要求，确保项目合法合规进行。
- 在项目开发过程中，应加强监督管理，确保土地得到合理利用和保护。
综上所述，并非所有土地项目都必须采用联营入股方式，但在符合特定条件（如符合国土空间总体规划、农村集体建设用地项目、特定政策鼓励或要求等）时，联营入股方式可以是一种有效的选择。希望以上解答能对您有所帮助。如有其他疑问，请随时咨询。