拍卖的起拍价确定方式及法律依据如下：

一. 司法拍卖起拍价的确定

1. 依据评估价或市价：

   • 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条，起拍价由人民法院参照评估价确定，且不得低于评估价或者市价的百分之七十（注：根据其他相关法律规定，如《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，第一次拍卖时保留价不得低于评估价或市价的百分之八十，但在此我们遵循更具体的规定，即不得低于百分之七十）。评估价由具有相应资质的评估机构出具评估报告确定。
   • 如果当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估，人民法院可以准许，并会参考市价来确定起拍价。

2. 流拍后的调整：

   • 如首次拍卖流拍，法院可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，这一规定同样适用于起拍价的调整。

二. 商业拍卖起拍价的确定

• 在商业拍卖中，起拍价的确定相对灵活，主要由委托方和拍卖公司协商确定。会综合考虑土地取得成本、开发建设成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费以及开发利润等因素，并参考同区域、同类型房产的近期成交价格以及当前房地产市场的供需关系、宏观经济形势和政策环境等因素。

法律依据：

• 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”
• 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》相关条款也涉及了起拍价和保留价的确定原则及调整方式。

我的观点是，在确定拍卖的起拍价时，应严格遵循相关法律法规的规定，确保起拍价的合理性和公正性。同时，也要考虑市场情况和房产的实际状况，以确保拍卖的顺利进行和当事人的合法权益。如有进一步需要，您可以继续咨询我。