在破产拍卖中，若资产不足以同时满足工程优先受偿权和抵押权，处理方式需结合法律优先顺序及具体情形，核心结论如下：

1. 法律优先顺序：工程优先受偿权通常优先于抵押权

根据《民法典》第807条及《建设工程司法解释（一）》第36条，承包人对建设工程价款享有优先受偿权，且该权利优先于抵押权和其他债权。因此，在资产不足以清偿全部债务时，工程款优先受偿权应先于抵押权受偿。

例外情形：若抵押权设立时间早于工程款形成时间（如抵押权在工程开工前已设立），部分法院可能认为抵押权具有优先性，但司法实践中仍以工程款优先为原则。

2. 资产分配的具体规则

• 第一步：支付破产费用和共益债务
  根据《企业破产法》第43条，破产费用（如诉讼费、管理人报酬）和共益债务（如继续营业的支出）需优先清偿，剩余资产再分配给其他债权人。

• 第二步：工程款优先受偿权优先分配
  剩余资产中，承包人可就其工程款债权优先受偿，包括人工费、材料费等实际支出。若资产不足以覆盖全部工程款，承包人仅能按比例受偿，未受偿部分转为普通债权。

• 第三步：抵押权人按比例受偿
  工程款优先受偿后，剩余资产由抵押权人按抵押物价值比例受偿。若抵押物价值低于债权金额，未受偿部分转为普通债权。

• 第四步：普通债权按比例分配
  最后，剩余资产由普通债权人（如无优先权的供应商、普通借款人）按债权比例分配。

3. 实务中的关键点

• 优先受偿权的行使期限：承包人需在工程竣工之日或合同约定竣工之日起18个月内行使优先权，逾期可能丧失优先性。
• 抵押权的登记与公示：抵押权人需确保抵押登记合法有效，否则可能影响优先性。
• 破产管理人的角色：管理人需依法审查债权性质，按顺序分配资产，债权人可对分配方案提出异议。

4. 建议与风险提示

• 对承包人：及时申报债权并主张优先受偿权，保留工程款计算依据（如合同、结算单）。
• 对抵押权人：核查抵押物价值及登记情况，关注工程款优先权期限，必要时通过诉讼确认优先性。
• 对债务人：破产程序中需配合管理人审计，如实披露资产与负债情况。

若涉及复杂情形（如多个抵押权、工程款争议），可进一步提供细节，我将结合具体案情分析。