房地产办理预售许可证与房地产法人变更之间，在法人不是股东的情况下，一般没有直接关系。以下从不同角度进行详细分析：

一、预售许可证的办理条件

预售许可证的办理主要依据《城市商品房预售管理办法》等相关法规，其核心条件包括：

1. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书：这是开发商合法使用土地进行房地产开发的基础。
2. 持有建设工程规划许可证和施工许可证：确保项目符合城市规划，且施工合法。
3. 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期：这是为了保障购房者的权益，防止开发商“烂尾”。

从上述条件可以看出，预售许可证的办理主要关注的是项目的合法性和开发进度，与公司的法人变更无直接关联。

二、法人变更的影响

法人变更是指公司法定代表人的更换，这通常涉及公司内部管理结构的调整。在法人不是股东的情况下，法人变更更多是公司管理层面的变动，而非股权或产权的变动。因此，法人变更本身不会直接影响预售许可证的办理，因为预售许可证的办理关注的是项目的合法性和开发进度，而非公司的管理层结构。

三、特殊情况下的考虑

尽管法人变更与预售许可证的办理在一般情况下无直接关系，但在某些特殊情况下，法人变更可能间接影响预售许可证的办理。例如：

1. 法人变更导致公司经营策略或财务状况发生重大变化：如果法人变更后，公司的经营策略或财务状况发生重大变化，可能影响到项目的开发进度或资金投入，从而间接影响预售许可证的办理。但这种情况较为罕见，且需要具体分析。
2. 法人变更涉及公司股权或产权的变动：虽然用户问题中明确指出法人不是股东，但如果法人变更实际上涉及了公司股权或产权的变动（如通过其他方式间接影响），则可能需要对预售许可证的办理进行重新评估。然而，这种情况已经超出了单纯法人变更的范畴。

四、法律建议

1. 确保项目合法性和开发进度：开发商应始终确保项目符合相关法规要求，并按计划推进开发进度，这是办理预售许可证的基础。
2. 及时办理法人变更手续：如果公司确实需要进行法人变更，应按照相关法规要求及时办理变更手续，确保公司运营的合法性和连续性。
3. 关注特殊情况：在法人变更过程中，应关注可能对公司经营策略、财务状况或项目开发进度产生影响的因素，并及时采取应对措施。

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