电梯合同的签订主体主要取决于小区的管理模式、业主大会的决议以及相关授权情况，通常由物业公司签订，无物业公司的小区则由业主委员会（业委会）签订。以下是对这一问题的详细分析：
一、物业公司签订电梯合同的情况
常规管理模式：
- 在大多数已交付使用且有物业管理的小区中，物业服务合同中通常会包含电梯维护保养等相关服务内容。物业作为小区公共设施设备的日常管理和维护方，会与专业的电梯维护保养公司签订电梯维护保养合同，以保障电梯的定期维护、故障维修等工作顺利进行。
业主大会或业委会授权：
- 有时业主大会或业主委员会也会委托物业来负责电梯采购、安装等工作。此时，物业基于业主的授权，以自己的名义与电梯供应商、安装公司等签订合同，但最终责任和权益仍归属于业主。
二、业主或业委会签订电梯合同的情况
自建房或小型独栋建筑：
- 对于自建房或小型独栋建筑，若业主自住且自行管理，不存在物业管理公司介入，则业主会自行与电梯相关方签订合同。
业主大会授权业委会：
- 在一些小区，业主大会可能授权业主委员会负责小区重大事项，包括电梯的更新、改造、更换等。此时，业委会可以代表全体业主与相关方签订合同，以保障全体业主的权益和决定权。
三、法律依据与合同效力
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。电梯合同的签订应遵循这一原则，确保合同的合法性和有效性。
- 同时，电梯作为特种设备，其安装、维护等需符合《中华人民共和国特种设备安全法》的相关规定，确保电梯的安全运行。
四、特殊情况与注意事项
- 质保期内的维保合同：在质保期内，虽然电梯保养可能是免费的，但仍需与原电梯保养单位签订维保合同，并注明费用为免费，以便申报年审。
- 业委会的资质与授权：业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立法人资格。在签订电梯合同时，需确保业委会已获得业主大会的充分授权，并代表全体业主的利益。
- 合同条款的完善性：无论由谁签订电梯合同，都应确保合同条款的完善性，明确双方的权利和义务，以及违约责任等，以避免后续纠纷。
建议：在签订电梯合同时，无论是物业公司还是业主委员会，都应充分了解相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。同时，对于电梯的采购、安装、维护等关键环节，应选择具有合法资质和良好信誉的供应商和服务商，以保障电梯的安全运行和业主的合法权益。如果您在电梯合同签订或履行过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议。