售后包租的认定主要依据相关法律法规及其实践应用，以下是对售后包租的详细认定分析：
一、售后包租的定义
根据《商品房销售管理办法》第四十五条第二款的规定，售后包租是指房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
二、售后包租的法律关系
售后包租主要包含两个基本的法律关系：
- 房屋买卖合同关系：开发商向买受人出售商品房，买受人通过购买获得房屋所有权，双方建立房屋买卖合同关系。
- 房屋租赁合同关系：买受人通过购买房屋获得该房屋所有权后，再由开发商承租或代为出租该房屋，买受人收取相应的租金，双方成立房屋租赁合同关系。
三、售后包租合同效力的认定
禁止性规定：
- 《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
合同效力：
- 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定，合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
- 《商品房销售管理办法》作为部门规章，并不能直接否定售后包租合同的效力。
- 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人如果在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定购房合同有效。因此，订立合同时商品房未竣工或者开发商未取得商品房预售许可证的，并不当然导致合同无效。
司法实践：
- 到目前为止，对售后包租的情况，全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规并未作出强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定。
- 司法实践中，对于此种情况，也有大量的判例支持合同有效。
四、售后包租的法律风险
违约风险：
- 若开发商无法完成竣工验收，则会面临违约风险。因为无法交付房屋进行使用，开发商可能无法按时向购房者支付租金，从而造成对购房者的违约。
行政处罚风险：
- 《商品房销售管理办法》第四十二条规定，对采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的开发商，可以处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
刑事处罚风险：
- 最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以售后包租等方式非法吸收资金的，可能构成非法吸收公众存款罪。
五、认定要点
在认定售后包租时，应关注以下几点：
- 合同内容：审查合同中是否明确约定了售后包租的条款，包括包租期限、租金支付方式等。
- 房屋状态：确认房屋是否竣工，因为未竣工的商品房禁止以售后包租的方式销售。
- 开发商资质：检查开发商是否具备相应的销售资质和预售许可证。
- 法律风险：评估售后包租可能带来的法律风险，包括违约风险、行政处罚风险和刑事处罚风险。
综上所述，售后包租的认定需要综合考虑合同内容、房屋状态、开发商资质以及法律风险等多个方面。在参与售后包租活动时，购房者应谨慎评估风险，并咨询专业法律人士的意见。