单位集体房转让协议书的有效性需分情况讨论，不能一概而论。以下是对此问题的详细分析：
一、协议书有效的情形
符合法定条件：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，有效的民事法律行为需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗等条件。若单位集体房转让协议书满足这些条件，则协议书有效。
- 具体来说，协议书应明确记载房屋的基本信息、转让方式、价格、付款方式、交付时间等关键条款，以确保双方权益得到保障。同时，内容不得违反国家法律法规的强制性规定，如不得损害国家、集体或第三人的合法权益。
经过合法程序：
- 对于单位集体房，其转让可能涉及集体决策程序。若协议书已经过单位集体经济组织成员的同意，如经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，且符合土地利用总体规划和城乡规划，则协议书有效。
二、协议书无效的情形
违反法律强制性规定：
- 若单位集体房转让协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，如未经批准擅自转让集体土地上的房屋，则协议书无效。
损害集体或第三方利益：
- 若协议书存在恶意串通行为，损害国家、集体或者第三方的利益，或者通过合法的形式来掩饰非法的目的，则协议书无效。
未经合法程序：
- 若单位集体房转让未经过必要的集体决策程序，如未经村民会议或村民代表会议的同意，则协议书可能因程序违法而无效。
三、协议书无效后的处理
- 若单位集体房转让协议书被认定无效，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，双方应相互返还财产，即出卖人返还购房款，买受人返还房屋。有过错的一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。
四、建议与注意事项
确保协议书内容合法：
- 在签订单位集体房转让协议书前，应仔细审查房屋状况及出卖人的权属证明文件，确保房屋不属于违法建筑、不存在权属争议，且符合相关政策法规的交易条件。
履行合法程序：
- 确保协议书已经过必要的集体决策程序，如经村民会议或村民代表会议的同意，并签订书面合同，明确双方的权利和义务。
咨询专业律师：
- 由于单位集体房转让涉及复杂的法律问题，建议在签订协议书前咨询专业律师，以获取准确的法律意见和指导。
举例来说，若某单位欲将其集体所有的房屋转让给本单位职工，且该转让行为已经过单位职工大会的同意，并签订了书面转让协议书，明确了房屋的基本信息、转让价格、付款方式等关键条款，且内容不违反法律法规的强制性规定，则该协议书有效。反之，若转让行为未经合法程序或违反了法律法规的强制性规定，则协议书可能无效。
综上所述，单位集体房转让协议书的有效性需根据具体情况进行判断。在签订协议书前，应确保内容合法、履行合法程序，并咨询专业律师以获取准确的法律意见。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。