宅基地房转让后，受让方签订的出租合同是否有效，需结合具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效的情形
受让方具备合法资格：
- 若受让方是同一集体经济组织成员，且符合宅基地使用条件（如无其他宅基地），则其受让宅基地房后签订的出租合同，在内容合法、意思表示真实的情况下，通常会被认定为有效。
合同内容合法合规：
- 出租合同需明确租赁期限、租金支付方式等关键条款，且不得违反法律、行政法规的强制性规定。例如，不得擅自改变宅基地用途（如将居住用房用于商业开发），否则可能导致合同无效。
集体经济组织同意：
- 若宅基地房转让及后续出租行为经过了本集体经济组织的同意，这将成为合同有效性的重要支撑。虽然目前并无明确统一的法律条文直接规定此种情形下合同有效，但可依据《民法典》中关于民事法律行为有效的一般规定来判断。
二、合同无效的情形
受让方资格不符：
- 若受让方非本集体经济组织成员，或虽为本集体经济组织成员但已拥有一处宅基地，则其受让宅基地房的行为可能因违反“一户一宅”规定而无效，进而影响后续出租合同的效力。
合同内容违法：
- 若出租合同内容违反法律、行政法规的强制性规定（如改变宅基地用途），或违背公序良俗（如损害集体利益），则合同将被认定为无效。
未经审批或手续不全：
- 宅基地房转让及出租需经过相关部门审核批准。若未经审批或手续不全，则可能导致合同无效。例如，宅基地上的房屋未经合法审批建造，属于违法建筑，以此房屋为标的签订的租赁合同将可能无效。
三、法律建议
签订前充分了解法律法规：
- 在签订宅基地房转让及出租合同前，双方应充分了解相关法律法规和政策要求，确保合同内容的合法性、真实性和合规性。
咨询专业律师：
- 由于宅基地房转让及出租涉及复杂的法律关系和政策规定，建议双方在签订合同前咨询专业律师，以规避潜在的法律风险。
完善合同手续：
- 双方应确保合同手续完备，包括签订书面合同、办理相关审批手续等。这有助于保障合同的合法性和有效性，减少纠纷的发生。
举例说明：假设甲为某村集体经济组织成员，拥有一处宅基地房。后甲将该房转让给同村村民乙（乙无其他宅基地），并办理了相关审批手续。随后，乙将该房出租给丙用于居住，并签订了书面租赁合同。在此情况下，由于乙具备合法资格、合同内容合法合规且经过了集体经济组织同意（假设已履行相关程序），因此该出租合同通常会被认定为有效。
总之，宅基地房转让后受让方签订的出租合同是否有效，需结合受让方资格、合同内容、集体经济组织意见及审批手续等多方面因素综合判断。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。