物业公司通常不需要直接与房地产公司签订协议，而是根据物业项目的不同阶段和业主情况，与开发商或业主委员会签订物业服务合同。以下是对这一问题的详细分析：
一、新建物业项目的情况
前期物业服务合同：
- 在新建物业项目中，通常首先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同。这一合同是在业主大会和业主委员会成立之前，为了规范物业服务企业向业主提供专业的维修、养护、管理等服务而签订的。
- 前期物业服务合同的内容通常包括物业管理事项、服务质量标准、服务费用计算方式、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用办法等。
正式物业服务合同：
- 待业主大会和业主委员会成立之后，再由业主委员会与物业管理企业签订正式的《物业服务合同》。这一合同明确了业主委员会代表全体业主与物业服务企业之间的权利义务关系。
二、已投入使用的物业项目的情况
- 对于已经投入使用的物业项目，如果拥有多个业主，那么这些业主们需经过讨论并由业主委员会代表他们的利益，与物业经营管理企业签订《物业服务合同》。
- 值得注意的是，在居民住宅区，一般而言，物业经营管理企业很少与每位特定的业主单独签署物业管理协议。因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。
三、法律背景与建议
- 法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同应由物业管理企业与业主委员会共同签署，以规范物业服务并明确双方的权利义务。
- 建议：
- 对于房地产开发商而言，在项目开发阶段应与选定的物业管理企业签订前期物业服务合同，以确保项目交付后的物业管理服务有序进行。
- 对于业主而言，应积极参与业主大会和业主委员会的成立工作，以便在项目交付后能够与物业管理企业签订正式的物业服务合同，并监督物业服务的质量。
- 如果业主对物业服务合同的内容或物业服务企业的服务质量有异议，可以通过业主委员会与物业服务企业进行协商或寻求法律途径解决。
如有任何关于物业纠纷或其他法律问题的疑问，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，提供专业的法律建议和帮助。