结论：物业出租共有部分未经业主同意，合同效力并非绝对无效，而是需根据具体情况及法律规定来判断。一般情况下，若承租人构成善意取得，则合同有效；若不构成善意取得，则其他业主有权主张合同对其不发生效力。

一、合同效力的一般判断

1. 善意取得原则：

   • 根据《民法典》及相关司法解释，若承租人在租赁时不知道也不应当知道物业系共有且出租人无权处分，同时支付了合理租金并实际占有使用物业，则构成善意取得。在此情况下，租赁合同有效。
   • 实例说明：假设某小区物业共有部分（如公共停车场）被某一业主擅自出租给第三方，若第三方在租赁时并不知情该部分为共有，且支付了合理租金并实际使用，则该租赁合同在第三方构成善意取得的情况下是有效的。

2. 无权处分与合同效力：

   • 若出租人未经其他业主同意擅自出租共有部分，则构成无权处分。此时，若承租人不构成善意取得，其他业主有权主张该租赁合同对其不发生效力，并要求承租人腾退。

二、特殊情况下的合同效力

1. 其他业主事后追认：

   • 尽管出租人未经事先同意出租共有部分，但如果其他业主事后追认了该出租行为，即表示其对该行为的认可，此时租赁合同将被视为有效。

2. 损害其他业主利益：

   • 若租赁合同的履行会对共有部分造成实质性损害，如导致共有部分结构损坏、价值大幅贬损等，严重影响其他业主的重大权益，该合同可能被判定为无效。

三、法律建议与风险防范

1. 事先获得所有业主同意：

   • 在出租共有部分时，为确保合同的合法有效性，最佳做法是事先获得所有业主的明确同意。这不仅可以避免潜在的法律纠纷，还能保障各方当事人的合法权益。

2. 留存相关证据：

   • 若无法事先获得所有业主同意，出租人应留存相关证据证明其他业主知晓并同意出租行为，如书面同意书、邮件确认等，以降低法律风险。

3. 及时咨询专业律师：

   • 在涉及共有部分出租的法律问题时，建议及时咨询专业律师，确保行为符合相关法律法规，并尽可能通过书面协议等方式明确各方权利义务。

后续行动建议：若您作为业主发现共有部分被擅自出租，且承租人不构成善意取得，您有权主张该租赁合同对您不发生效力，并要求承租人腾退。同时，建议您与其他业主协商，共同维护共有部分的合法权益。如有进一步疑问或需要法律帮助，请直接向我咨询。