债权人指定第三人签房屋买卖合同，其有效性需根据具体情况来判断。以下从不同角度进行分析：
债权人具有合法处分权且合同内容合法
若债权人本身对房屋具有合法的处分权（例如，债权人本身就是房屋的所有权人，或者已经通过合法途径取得了房屋的处分权，如经过所有权人明确授权），并且其指定第三人签订房屋买卖合同的行为不违反法律法规的强制性规定，也不损害国家、集体或第三人的利益，那么该合同通常是有效的。在这种情况下，债权人作为合法的处分权人，有权决定如何处分其财产，包括指定第三人代为签订房屋买卖合同。
从合同法的角度来看，只要合同双方（即债权人和买受人，或债权人指定的第三人和买受人）意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且具备合同成立的其他要件（如标的明确、数量确定等），该合同就应当被认定为有效。债权人指定第三人签订合同，并不改变合同本身的性质和效力，只要第三人是在债权人的授权范围内行事，且买受人对此知情并接受，合同就应当具有法律效力。
债权人无合法处分权或合同内容违法
若债权人对房屋没有合法的处分权（例如，房屋属于他人所有，债权人未经所有权人同意擅自处分），或者其指定第三人签订房屋买卖合同的行为违反了法律法规的强制性规定（如涉及非法交易、欺诈等），那么该合同可能是无效的。在这种情况下，由于债权人缺乏合法的处分权，或者合同内容本身违法，因此合同无法产生法律效力。
还需要考虑买受人是否知情并接受债权人指定第三人签订合同的事实。如果买受人对此并不知情，或者虽然知情但明确表示不接受，那么该合同可能因缺乏买受人的真实意思表示而无效。此外，如果债权人指定第三人签订合同的行为存在欺诈、胁迫等情形，导致买受人在违背真实意愿的情况下签订了合同，那么该合同也可能因存在法定无效情形而被撤销。
特殊情况：表见代理
还有一种特殊情况是表见代理。如果债权人虽然实际上没有处分权，但其在行为上表现出了具有处分权的外观（如持有房屋产权证、钥匙等），且买受人有理由相信债权人具有处分权并基于此相信而与债权人指定的第三人签订了合同，那么在这种情况下，可能构成表见代理。根据法律规定，表见代理下的合同对被代理人（即房屋的真实所有权人）产生法律效力，但被代理人有权向无权代理人（即债权人）追偿因表见代理而遭受的损失。
建议：在实际操作中，为确保房屋买卖合同的有效性，建议债权人在指定第三人签订合同时，务必确保自身具有合法的处分权，并明确告知买受人相关情况。同时，买受人在签订合同时也应仔细审查债权人的处分权证明文件，并尽可能要求债权人本人或具有明确授权的代理人签署合同。如有任何疑问或不确定之处，建议直接向我咨询，以避免潜在的法律风险。