银行与借款人签订的物业托管协议，在符合法律规定且双方意思表示真实的情况下，是具有法律效力的。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议的法律效力基础
意思表示真实：
- 协议双方（银行与借款人）在签订物业托管协议时，必须基于真实的意思表示，即双方都明确了解协议的内容，并自愿接受协议的约束。
- 如果存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形，导致一方意思表示不真实，那么该协议可能因缺乏真实意思表示而无效。
不违反法律、行政法规的强制性规定：
- 物业托管协议的内容必须符合法律、行政法规的规定，不得违反国家强制性规定或公序良俗。
- 例如，协议中不得约定非法的内容，如托管物业用于非法活动等。
不违背公序良俗：
- 协议的内容和目的应当符合社会公共利益和道德准则，不得违背公序良俗。
二、协议的具体内容与效力
托管物业的明确性：
- 协议中应明确托管物业的具体位置、面积、用途等信息，以确保双方对托管物业有清晰的认识。
- 如果协议中对托管物业的描述模糊或存在歧义，可能导致协议效力受到影响。
托管期限与费用：
- 协议中应明确托管期限、托管费用及支付方式等关键条款。
- 托管期限的约定应合理，不得过长或过短，以免损害一方利益。
- 托管费用的约定应公平合理，符合市场行情。
双方的权利与义务：
- 协议中应明确双方在托管期间的具体权利与义务，如银行对托管物业的管理权、借款人对托管物业的监督权等。
- 双方应严格按照协议约定履行各自义务，否则可能承担违约责任。
三、可能影响协议效力的情形
协议形式要件缺失：
- 根据法律规定，某些类型的合同可能需要采用书面形式或其他特定形式。
- 如果物业托管协议未采用法定形式，可能影响其法律效力。但通常，只要双方意思表示真实且内容合法，书面形式并非绝对必要。不过，为了保障双方权益，建议采用书面形式。
主体资格问题：
- 签订协议的双方应具备相应的民事行为能力。
- 如果一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人同意或追认，那么该方签订的协议可能无效。
协议内容违法或显失公平：
- 如果协议内容违反法律、行政法规的强制性规定或显失公平（如一方利用优势地位迫使另一方接受不合理的条款），那么该协议可能被认定为无效或可撤销。
四、法律建议
在签订协议前，双方应充分了解协议内容：
- 确保意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形。
- 如有必要，可咨询专业律师对协议内容进行审查。
协议内容应明确具体：
- 避免使用模糊或歧义的表述。
- 明确双方的权利与义务、托管期限与费用等关键条款。
遵守法律规定与公序良俗：
- 确保协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
- 符合社会公共利益和道德准则。
保留相关证据：
- 在协议履行过程中，双方应保留与协议相关的证据（如支付凭证、管理记录等），以备不时之需。
如果您在签订或履行物业托管协议过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，为您提供专业的法律建议。