不动产证上写着权利限制，备注查封、异议登记，这通常意味着该不动产的产权处于受限状态，具体涉及查封和异议登记两种情况。下面我将从这两个方面为您详细解释：

查封

1. 定义与原因：

   • 查封是指司法机关（如法院）依法对不动产采取的限制措施，旨在防止该不动产被转移、变卖或毁损，以确保将来判决的执行。
   • 查封通常发生在涉及诉讼、执行等法律程序中，当一方当事人认为另一方当事人的财产可能被转移或隐匿时，可以向法院申请查封。

2. 法律后果：

   • 在查封期间，被查封的不动产不得进行转让、抵押等处分行为。
   • 如果查封是错误的或查封期限届满，被查封人可以申请解除查封。
   • 若查封合法且有效，且被查封人未履行相关义务，司法机关有权依法处置被查封的不动产。

异议登记

1. 定义与原因：

   • 异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的事项有异议时，向不动产登记机构提出的登记申请。
   • 异议登记通常发生在不动产权利归属存在争议或登记簿记载事项有误时，利害关系人为了保护自己的权益而采取的措施。

2. 法律后果：

   • 异议登记后，不动产登记簿上记载的权利人处分该不动产时，会受到一定的限制，即处分行为可能因异议登记的存在而无效或受到挑战。
   • 异议登记并不直接改变不动产的权利归属，但为利害关系人提供了法律上的保护，使其有机会在后续程序中主张自己的权利。
   • 如果异议登记后一定期限内（如15日），异议人未提起诉讼或仲裁，异议登记将失效。

综合建议

• 核实情况：首先，您需要核实不动产证上查封和异议登记的具体原因和背景，了解涉及的法律程序和当事人。
• 咨询专业：由于查封和异议登记涉及复杂的法律程序和权益保护问题，建议您咨询专业律师（比如我），以便更准确地了解您的权益和义务。
• 采取行动：根据核实的情况和律师的建议，您可以采取相应的法律行动，如申请解除查封、提起诉讼或仲裁等，以维护自己的合法权益。

不动产证上出现权利限制、查封和异议登记的情况时，意味着该不动产的产权处于受限状态。您需要仔细了解相关情况，并咨询专业律师以制定合适的应对策略。如果您有任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。