您好，关于物业用房能否办理烟草证的问题，这主要取决于物业用房的性质以及是否符合办理烟草专卖零售许可证的相关要求。

首先，我们需要明确的是，根据《烟草专卖许可证管理办法》的规定，申请烟草专卖零售许可证，必须具备与住所相独立的固定经营场所。这是办理烟草证的基本条件之一。

接下来，我们分析物业用房的性质。物业用房通常是用于物业管理、服务或办公等用途的房屋，它并不直接作为商业经营场所使用。如果物业用房被规划为非商业用途，或者并未明确具备独立、固定的经营功能，那么它很可能不符合办理烟草证的条件。

进一步来说，即使物业用房在物理上具有一定的独立性，但如果其用途被明确限制为非商业经营，或者无法满足烟草专卖零售业务所需的其他条件（如消防安全、卫生标准等），那么同样无法办理烟草证。

因此，结合上述分析，我们可以得出结论：物业用房能否办理烟草证，主要取决于其是否具备与住所相独立的固定经营场所，并且符合烟草专卖零售业务的其他相关要求。如果物业用房不符合这些条件，那么就无法办理烟草证。

最后，我建议您在考虑利用物业用房进行烟草销售之前，先咨询当地烟草专卖局或相关部门，了解具体的办理条件和流程，以确保您的经营行为合法合规。