核心前提与问题重述：用户作为房屋所有权人或合法管理人，在承包人（如二房东或转租方）退出后，发现实际租客失联且未支付租金，需解决房屋占用、租金追讨及法律风险防范问题。以下从法律实务角度分情况说明：

1. 若承包人系合法转租方，且转租合同已终止

• 法律关系：根据《民法典》第716条，转租合同终止后，承包人丧失转租权，原房东有权直接要求租客腾房。若租客失联，可采取以下措施：
  • 书面通知：通过EMS邮寄《限期腾房通知书》至租客户籍地或房屋地址，留存邮寄凭证；
  • 证据固定：对房屋现状拍照、录像，证明租客实际占用；
  • 诉讼途径：向法院提起“排除妨害纠纷”之诉，要求租客腾退房屋并支付占用费（按原租金标准计算）。
• 风险提示：若租客主张与承包人存在长期租赁关系，需举证证明转租合同已终止，否则可能面临诉讼风险。

2. 若承包人系无权转租，且原租赁合同已解除

• 法律关系：根据《民法典》第718条，房东有权直接解除与承包人的租赁合同，并要求租客腾房。若租客拒不配合：
  • 公证清退：联系公证处对房屋内物品进行清点、封存，留存证据后更换门锁；
  • 报警备案：向当地派出所报备，说明租客失联及房屋占用情况；
  • 诉讼追偿：以“不当得利”或“侵权责任”为由，起诉租客支付占用期间的房屋使用费。
• 实务建议：优先通过公证清退降低风险，避免直接强制腾房引发纠纷。

3. 若承包人系“包租公司”或中介，且已卷款跑路

• 法律关系：需区分租客是否支付租金：
  • 租客已付租金：若租客能提供付款凭证（如转账记录、收据），且租赁期限未满，房东无权单方解除合同，但可要求租客重新签订租赁合同；
  • 租客未付租金：房东有权依据《民法典》第563条，以“根本违约”为由解除合同，并要求租客腾房。
• 风险防范：立即向公安机关报案，控告承包人涉嫌合同诈骗；同时通过张贴公告、联系租客紧急联系人等方式尝试沟通。

4. 通用操作建议

• 证据收集：整理承包合同、转租合同、租金支付记录、通知函等材料；
• 协商优先：通过物业、社区或第三方调解机构联系租客，协商腾房或补缴租金；
• 法律程序：若协商无果，及时委托律师起草法律文书，通过诉讼或申请支付令解决。

总结：处理此类纠纷需结合承包人与租客的合同关系、租金支付情况等具体事实，优先通过书面通知、公证清退等合法手段降低风险，必要时启动诉讼程序。如有进一步细节需补充，可直接向我咨询。