购房合同应当与房屋的出卖方签订，具体签订对象需根据房屋性质和交易对象的不同而有所区分，以下从不同情况为您详细分析：
一、购买新房
签订对象：
- 当您购买新房时，购房合同应与具备相应资质的房地产开发企业签订。在签订前，务必查验开发商的“五证”，即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》（针对期房）或《商品房销售许可证》（针对现房）。这些证件是开发商合法销售房屋的重要凭证，缺一不可。
合同类型：
- 期房：若您购买的是尚未建成的期房，应签订《商品房预售合同》。该合同明确了承购人支付定金或房价款及房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的相关事宜，包括房屋的基本情况、价款、交付条件、违约责任等。
- 现房：若您购买的是已建成并完成竣工验收的现房，则应签订《商品房买卖合同》。此合同详细规定了买卖双方在房屋交付、产权登记、质量保证等方面的权利和义务，是保障您合法权益的重要文件。
二、购买二手房
签订对象：
- 当您购买二手房时，购房合同应直接与房屋所有权人（即房东）签订。若房屋为多人共有，如夫妻共有、家庭共有等，所有共有人均需在合同上签字，以表示对交易行为的认可。
- 若部分共有人因故无法亲自签字，需提供经过公证的授权委托书，委托他人代签。未经其他共有人同意或授权，擅自以共有人名义签订的购房合同可能无效。
注意事项：
- 如房屋所有权人通过中介机构代理销售，您需确认中介机构具有合法有效的授权委托手续，包括中介机构的营业执照、房地产经纪机构备案证明以及房东与中介机构签订的委托销售合同等。
- 除与房屋所有权人签订购房合同外，您还可能与中介机构签订居间服务合同，明确双方的服务内容和费用等。在签订居间服务合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自己的权益不受侵害。
三、特殊情形下的签订对象
代签情形：
- 购房合同是可以代签的，但代签行为的有效性需视情况而定。若行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，且未经被代理人追认，则对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
- 若相对人有理由相信行为人有代理权的（如表见代理），则该代理行为有效。因此，在代签购房合同时，务必确保代签人具有合法的代理权限，并保留好相关证据。
共有房屋的特殊处理：
- 对于共有房屋的出售，若部分共有人擅自出售共有房屋，且未经其他共有人同意或授权，则购房合同可能面临无效的风险。因此，在购买共有房屋时，务必要求所有共有人共同签字或提供经过公证的授权委托书。
法律建议：
- 在签订购房合同前，务必仔细审查合同内容，确保合同条款明确、合法、有效。
- 若对合同条款存在疑问或不确定之处，建议及时咨询专业律师或法律机构，以获取专业的法律意见。
- 在签订购房合同后，务必妥善保管合同原件及相关证据材料，以备不时之需。
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