卖房违约时是赔定金还是违约金，这主要取决于合同中的具体约定以及实际损失情况。以下是对这一问题的详细分析：

1. 合同约定优先：

   • 如果合同中明确规定了定金和违约金的适用情形及赔偿标准，那么应首先按照合同约定执行。例如，合同可能约定：“若卖方违约，需双倍返还定金”或“若卖方违约，需支付一定比例的违约金”。在这种情况下，受损方（通常是买方）有权根据合同约定要求违约方（卖方）承担相应的违约责任。

2. 实际损失考量：

   • 如果合同中没有明确规定，或者定金和违约金的约定均不足以弥补实际损失，受损方可以要求违约方根据实际损失进行赔偿。实际损失可能包括房屋差价损失、中介费损失、律师费损失等。在这种情况下，受损方需要提供充分的证据来证明其实际损失，以便在协商或诉讼中提出合理的赔偿要求。

3. 法律规定补充：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这意味着，在定金和违约金并存的情况下，受损方有权选择对自己更有利的一种方式进行索赔。同时，如果约定的违约金或定金不足以弥补实际损失，受损方还可以请求人民法院或仲裁机构增加赔偿数额；反之，如果约定的违约金过分高于实际损失，违约方也可以请求适当减少。

具体操作建议：

• 审查合同条款：在处理卖房违约纠纷时，首先应仔细审查合同条款，了解定金和违约金的约定情况。
• 评估实际损失：结合实际情况，评估因违约造成的实际损失，以便在协商或诉讼中提出合理的赔偿要求。
• 选择合适的索赔方式：根据合同约定和实际损失情况，选择对自己最有利的索赔方式（定金或违约金）。
• 及时维权：在卖方违约时，买方应及时采取措施维护自己的合法权益，如通过协商、诉讼或仲裁等方式要求卖方承担违约责任。

综上所述，卖房违约时是赔定金还是违约金，并没有一个固定的答案。它取决于合同中的具体约定以及实际损失情况。因此，在处理此类纠纷时，建议买方仔细审查合同条款，评估实际损失，并选择对自己最有利的索赔方式。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。