签订腾退协议是否合法，这需要从多个角度来分析，不能一概而论。以下是我从不同情况出发，给出的详细解答：

1. 政府主导的集体土地腾退项目：

   • 在这种情况下，腾退项目往往是由政府为了新农村建设、城中村改造等任务而提前进行的土地收储工作，本质上属于集体土地的征收。
   • 根据《土地管理法》及其实施条例，集体土地的征收需要县级以上人民政府进行公告、调查、评估等一系列法定程序，并与被征地农村集体经济组织及其成员签订补偿、安置协议。
   • 如果腾退协议是在这些法定程序下签订的，且协议内容合法合规，那么该协议是合法的。

2. 村委会以村民自治为由擅自收回房屋、土地：

   • 村委会往往以村民自治为由，召开村民会议，表决通过所谓的腾退方案，并据此实施腾退。
   • 然而，根据《村民委员会组织法》，村民自治章程、村规民约以及村民会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得侵犯村民的合法财产权利。
   • 同时，根据《土地管理法》，国家征收土地的，需要由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
   • 因此，如果村委会擅自以腾退名义收回房屋、土地，且未经过法定征收程序，那么该腾退协议是违法的，签订这样的协议也是不合法的。

3. 村委会与开发商联合实施腾退项目：

   • 在这种情况下，村委会往往将集体土地使用权直接卖给开发商，并由开发商单独或者与村委会联合成立项目公司进行商品房的开发。
   • 前期实施房屋拆迁时以腾退的名义实施，但净地后或拆迁过程中才报相关部门进行土地征收的审批。
   • 根据《土地管理法》，农村集体建设用地使用权的收回需要由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，且涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
   • 因此，如果村委会与开发商联合实施的腾退项目未经过法定审批程序，那么该腾退协议也是违法的，签订这样的协议同样是不合法的。

综上所述，签订腾退协议是否合法，关键在于腾退项目的性质、实施主体以及是否遵循了法定程序。如果腾退项目合法合规，且协议内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，那么签订腾退协议是合法的。反之，如果腾退项目存在违法情形，或者协议内容违反了法律法规，那么签订腾退协议就是不合法的。

在实际操作中，如果您面临腾退协议的问题，建议您先了解腾退项目的具体情况和实施主体，再仔细审查协议内容是否合法合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。