关于小区未综合验收能否收物业费的问题，这确实是一个涉及多方面因素的复杂情况。以下是我从不同角度为您进行的详细分析：

1. 未交付业主的情况：

   • 结论：在房屋未综合验收且未交付给业主之前，物业费应由建设单位（开发商或建筑单位）承担。
   • 法律依据：根据《物业管理条例》等相关规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这是因为在此阶段，房屋的相关责任和权益仍在建设单位手中，物业的主要管理和维护工作也是为建设单位服务，以确保房屋顺利达到交付条件。

2. 已交付业主的特殊情况：

   • 结论：若房屋已违规交付给业主并实际占有使用，业主可能需支付物业费，但有权追究建设单位的责任，并可与物业公司协商费用问题。
   • 分析：在极少数情况下，建设单位可能违规在房屋未综合验收时就将房屋交付给业主。若业主接受了这种违规交付并实际占有和使用房屋，从公平角度考虑，业主可能需要支付物业费。但这种交付行为本身是不符合规定的，业主有权追究建设单位未按法定程序交付房屋的责任。同时，业主可与物业公司协商物业费问题，特别是考虑到房屋未通过验收可能存在的质量和使用不便。

3. 物业服务实际发生情况：

   • 结论：物业服务是否实质开展也是决定物业费支付的重要因素。
   • 分析：
     • 物业服务已实质开展：即使房屋未综合验收，如果物业公司已经按照合同约定对小区公共区域、配套设施等进行了清洁、绿化养护、安全防范等服务工作，那么对于实际发生的物业服务对应的费用，可能需要有人承担。若业主已入住并使用房屋且享受了物业服务，则应支付相应物业费。但这并不免除建设单位因房屋未综合验收而应承担的其他法律后果和责任。
     • 物业服务未实质开展：如果物业公司在房屋未综合验收期间并未实际开展合同约定的物业服务，如小区公共区域无人打扫、安保形同虚设等，业主有理由拒绝支付物业费，并可以向相关部门反映情况，要求物业公司履行服务义务或追究其违约责任。

总结与建议：

综上所述，小区未综合验收时物业费的收取需根据具体情况判断。在大多数情况下，未交付前的物业费应由建设单位承担。对于已违规交付或物业服务实际发生的情况，则需根据具体合同条款和相关法律法规进行协商和处理。

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