将规划的商业用地改成住宅用地，是一个涉及多个法律程序和规定的复杂过程，但确实是可以操作的，不过必须经过严格的审批。以下是从法律角度对这一问题的详细解答：

1. 政策法规依据与背景

   • 在我国，土地用途受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的严格管理。土地使用者必须按照土地出让合同和规划条件使用土地，未经许可不得擅自改变土地用途。
   • 然而，政策也允许在特定条件下将商业用地转为住宅用地，例如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就为商业用地转为住宅用地提供了政策支持，允许按规定改建为租赁住房，但土地用途需调整为居住用地。

2. 详细申请流程

   • 提出申请：土地使用者需向当地国土资源管理部门和城乡规划部门提交改变土地用途的申请，详细说明原因、规划方案及对周边环境的影响，并附上相关证明材料和设计文件。
   • 规划审查与征询意见：城乡规划部门会审查申请，评估是否符合城市总体规划和控制性详细规划。规划部门审批申请后，会征询国土部门的意见。变更申请还需经过规划管理委员会的审核。
   • 土地评估与费用核定：国土资源管理部门会委托专业机构对土地进行重新评估，确定改变用途后的市场价值。同时，国土部门会进行费用核定，包括补缴土地出让金的差额。
   • 补缴土地出让金与签订补充协议：土地使用者需根据评估结果补缴土地出让金差价，并与国土资源管理部门签订土地出让合同补充协议，明确变更事宜。
   • 办理变更登记：最后，土地使用者需持相关文件和证明材料到不动产登记机构办理土地用途变更登记手续，审核通过后在不动产登记簿和不动产权证书上变更记载。

3. 注意事项与可能面临的困难

   • 符合规划要求：土地用途变更必须符合城市总体规划和土地利用规划，否则申请可能被拒绝。
   • 周边利益协调：土地用途的改变可能影响周边居民的生活环境和公共资源，需妥善处理周边利益冲突。
   • 经济成本考量：补缴土地出让金及可能的规划设计调整、建设成本增加等费用是土地使用者需承担的经济负担。
   • 政策变动风险：政策法规的变动可能影响土地用途变更的进程和结果，需密切关注政策动态。

4. 法律建议

   • 在进行土地用途变更前，务必充分了解相关政策法规和流程要求，并咨询专业律师以确保操作的合法性和有效性。
   • 密切关注政策动态，及时调整申请策略，以应对可能的政策变动风险。
   • 妥善处理周边利益冲突，确保变更过程不会对周边居民造成不利影响。
   • 合理评估经济成本，确保变更过程在经济上可行。

综上所述，将规划的商业用地改成住宅用地是一个复杂且耗时的过程，需要土地使用者充分了解相关政策法规，严格按照法定程序进行操作，并确保每一步都符合法律法规的要求。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问。