在房屋买卖过程中，如果卖家希望在卖房协议中明确约定协议不能退还，这通常涉及到协议的解除权和违约责任等条款。以下是我为你提供的一些建议，以及如何在卖房协议中体现“不能退”的意图：

结论前置

在卖房协议中，要明确约定“协议不能退还”，主要通过设置严格的解除条款和违约责任来实现。这包括限制买家的解除权，并规定违约时的赔偿责任。

具体条款建议

1. 解除条款的限制：

   • 明确规定在何种情况下买家可以解除协议，并尽量缩小这些情况的范围。
   • 例如，可以约定：“除非本协议另有明确规定，否则买家不得无故解除本协议。”

2. 违约责任的明确：

   • 约定如果买家违反协议（包括试图退还协议），需要承担的违约责任。
   • 例如：“如买家无故解除本协议或违反本协议任何条款，应赔偿卖家因此遭受的一切损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、诉讼费等。”

3. 协议生效与确认：

   • 强调协议一旦签订即生效，且双方应严格遵守。
   • 例如：“本协议自双方签字盖章之日起生效，双方应严格履行本协议约定的义务，不得擅自变更或解除。”

4. 其他相关条款：

   • 可以考虑加入一些辅助性条款，如争议解决方式（如诉讼或仲裁）、通知方式等，以确保协议的完整性和可执行性。

示例条款

以下是一个简化的示例条款，用于体现“协议不能退还”的意图：

“第六条 协议解除与违约

1. 除本协议另有明确规定外，买家不得无故解除本协议。
2. 如买家无故解除本协议或违反本协议任何条款，应赔偿卖家因此遭受的一切损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、诉讼费等。
3. 本协议自双方签字盖章之日起生效，双方应严格履行本协议约定的义务，不得擅自变更或解除。如因本协议产生任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。”

注意事项

• 在制定这些条款时，应确保它们符合相关法律法规的规定，避免违法或无效条款。
• 建议在签订协议前，双方都应仔细阅读并理解协议内容，特别是关于解除权和违约责任的部分。
• 如果可能的话，可以请专业律师对协议进行审查，以确保其合法性和有效性。

希望这些建议能帮助你在卖房协议中明确约定“不能退”的条款。如果你有任何其他问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。