民法典对物业服务交接的规定-安启博律师｜法行宝

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2025-03-16 房产纠纷

民法典对物业服务交接有明确规定，确保交接过程的顺利进行以及业主权益的保障。

一. 交接期间的物业服务责任

根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。这一规定确保了在新旧物业服务人交接期间，物业服务不会中断，业主的权益得到保障。

二. 原物业服务人的退出与移交义务

《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况。这一条款明确了原物业服务人在合同终止后的退出、移交、配合及告知义务。

三. 违反交接规定的后果

如果原物业服务人违反上述规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，并且如果造成业主损失的，应当赔偿损失。这一规定对原物业服务人形成了有效的约束，确保其按照法律规定进行交接。

综上所述，民法典对物业服务交接的规定十分详尽，既保障了业主在交接期间的权益，也明确了原物业服务人的责任和义务。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

《民法典》中关于物业服务的主要规定可以归纳为以下几个方面：物业服务合同的定义与性质：根据《民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。这明确了物业服务合同的法律地位和性质，即它是一种双务、有偿的合同。物业服务人的义务：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全（第九百四十二条）。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告（第九百四十三条）。业主的义务：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费（第九百四十四条）。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务合同的终止与续订：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况（第九百四十九条）。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费（第九百五十条）。物业服务人的禁止行为：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费（第九百四十四条第三款）。这一规定保护了业主的基本生活权益，防止物业服务人滥用权力。法律建议：对于业主而言，应按时支付物业费，并积极参与物业服务合同的签订和履行过程，了解自己的权利和义务。对于物业服务人而言，应严格按照合同约定提供服务，并定期公开服务情况和财务状况，增强透明度，以维护良好的物业服务关系。在物业服务合同终止或续订时，双方应依法进行交接和协商，确保物业服务工作的连续性和稳定性。可能产生的法律后果：如果业主逾期不支付物业费，物业服务人可以依法提起诉讼或申请仲裁，要求业主支付物业费及可能的违约金。如果物业服务人未按照合同约定提供服务或违反禁止行为规定，业主可以要求物业服务人承担违约责任或向相关部门投诉举报。

结论前置：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同的订立需全面、具体地约定双方的权利义务，以确保小区物业管理的顺利进行和双方的合法权益。以下是对民法典中物业服务合同订立规定的详细解读。一、物业服务合同的基本要素合同主体：物业服务合同应明确业主委员会（或单个业主）作为委托方，以及物业服务企业作为受托方的具体信息，包括名称、法定代表人、联系方式和注册地址等。业主委员会的成立需符合法定程序，具备代表业主签订合同的合法资格；物业服务企业应持有相应的物业服务资质等级，以保障服务标准。服务内容与质量标准：合同应明确物业服务的内容，包括但不限于小区的安全保卫、环境卫生清扫、公共设施维护、绿化养护、秩序维护等。针对各项服务，应制定详细、可量化的质量标准，如垃圾清理频率、公共区域卫生清洁度、电梯维修响应时间等，并设立监督机制，如业主满意度调查、意见箱和定期公布服务质量报告等。二、物业服务合同的具体条款服务费用及支付方式：合同应明确物业管理费用的构成明细，包括人员费用、物料消耗、设备维护等各项明细，并确定具体的收费标准。约定支付方式（如现金支付、银行转账、线上支付）和支付周期（如每月、每季度或每年）。规定在物价指数上涨、服务内容增加等情况下，物业服务企业可按一定程序申请调整费用，但需经业主大会或业主委员会同意。物业服务用房的使用与管理：建设单位或业主委员会应按规定向物业服务企业提供必要的物业服务用房，明确位置、面积等信息。物业服务用房仅用于与物业管理服务相关的工作，不得擅自改变用途。合同期限与续约、解约条件：明确合同的起止时间。合同期满后，在服务质量达标且业主同意的情况下，双方可协商续签，续约程序和条件应在合同中明确规定。规定在严重违约、逾期支付费用等情况下，双方可解除合同，并明确解约的程序和责任承担方式。违约责任与争议解决方式：明确双方在违反合同约定时应承担的责任，包括支付违约金、赔偿损失等方式。即使合同未约定违约金，受损方也有权依法主张违约方承担责任。约定争议解决途径，如协商、调解、仲裁或诉讼，并明确仲裁机构或管辖法院。三、物业服务合同订立的法律背景与建议法律背景：物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止物业服务法律关系的协议，受到《民法典》的严格规范和保护。双方当事人在签订和履行物业服务合同时，必须遵循相关法律法规，以确保合同的合法性和有效性。法律建议：在订立物业服务合同时，业主委员会或单个业主应仔细审查物业服务企业的资质和信誉，确保选择具备专业能力和良好服务记录的物业服务企业。物业服务企业应明确服务内容、质量标准、费用构成等关键条款，避免模糊表述或遗漏重要信息，以减少后续纠纷的可能性。双方应充分协商并明确约定违约责任和争议解决方式，以便在发生纠纷时能够迅速、有效地解决问题。四、可能涉及的法律后果若物业服务企业未按照合同约定提供服务或服务质量不达标，业主有权要求物业服务企业承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。若业主未按时缴纳物业费，物业服务企业有权要求业主支付欠费及可能产生的滞纳金，并有权通过法律途径追讨欠费。在合同期满或提前终止时，若双方未按照约定进行服务交接或处理相关事宜，可能引发额外的纠纷和损失。综上所述，物业服务合同的订立需全面考虑各方面的因素，确保合同条款的合法性、合理性和可操作性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请直接向我咨询。

结论前置：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，业主有义务按照约定支付物业费，物业服务人需依法催缴且不得采取不正当手段。以下是关于民法典中交物业费规定的详细解读：一、业主支付物业费的义务法律依据：《民法典》第九百三十九条及第九百四十四条第一款明确规定，无论是前期物业服务合同还是业主委员会与业主大会选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。公共性特点：物业服务具有公共性，它针对的是整个小区或物业区域，而非单个业主。这意味着，即使业主个人未实际居住或未直接享受某些服务（如小区绿化、安保等），也不能以此为由拒绝支付物业费。因为物业服务人为维护小区整体环境付出了劳动，这些服务是全体业主共同受益的。支付方式及时间：业主应按照物业服务合同的约定，按时足额支付物业费。合同中通常会明确物业费的支付时间、方式及金额等具体事项。业主需留意合同中的这些条款，并按时履行支付义务。二、物业费支付方式及催告程序催告程序：如果业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人有权催告其在合理期限内支付。这一规定旨在保护物业服务人的合法权益，同时也给予业主一个合理的支付期限。法律手段：合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。这意味着，物业服务人在追讨物业费时，不能立即采取法律手段，而应先进行催告，并给予业主合理的支付期限。只有在业主未在合理期限内支付的情况下，物业服务人才可以通过诉讼或仲裁的方式来追讨物业费。三、禁止以不正当手段催交物业费禁止行为：《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一规定旨在保护业主的基本生活权益，确保物业服务人不会通过断水、断电等极端手段来逼迫业主支付物业费。权益保障：如果物业服务人采取了上述禁止行为，业主有权向相关部门投诉或寻求法律援助。同时，业主也可以要求物业服务人承担因不当催交行为造成的损失。四、物业费纠纷的处理协商解决：如果物业服务存在问题，如服务质量不佳或乱收费等，业主有权与物业服务人协商，要求减少物业费或改进服务。协商是解决纠纷的一种有效方式，它有助于双方达成共识并维护良好的合作关系。法律途径：在双方无法达成一致的情况下，业主和物业服务人均可以向人民法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。法院将根据事实和法律规定，对纠纷进行公正裁决。五、特殊情况下的物业费支付空置房物业费：对于空置的房屋，除非物业服务合同中有特别约定或当地有相关政策规定可以减免，否则业主仍需按照约定支付物业费。因为物业服务人仍然需要为空置房提供一定的服务（如安保、绿化等），这些服务是全体业主共同受益的。服务质量与物业费调整：如果物业服务人提供的服务质量不符合约定，业主可以依法要求物业服务人承担违约责任，并在合理范围内进行抗辩或要求减免物业费。但业主需提供充分的证据来证明物业服务人的服务质量存在问题。总结与建议：作为业主，您应按时足额支付物业费，以维护小区的整体环境和秩序。同时，您也有权监督物业服务质量，并在发现服务质量问题时及时与物业服务人沟通协商。如果物业服务人采取了不正当手段催交物业费或拒绝提供符合约定的服务，您可以向相关部门投诉或寻求法律援助。如果您在物业费支付方面遇到任何问题或纠纷，欢迎随时向我咨询，我将为您提供专业的法律建议和帮助。

物业交接的法律规定主要涉及交接主体、交接内容、交接程序以及法律责任等方面。以下是对这些方面的详细解释：交接主体物业交接通常发生在物业服务企业更换时，即原物业服务企业（以下简称“原物业”）与新物业服务企业（以下简称“新物业”）之间的交接。此外，也可能涉及业主委员会或建设单位（在前期物业服务阶段）作为交接的一方。交接内容物业交接的内容主要包括但不限于以下几个方面：物业资料：包括物业规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料，如业主名册、物业费收缴记录等。物业用房：包括物业管理用房、业主委员会用房等。物业共用部位、共用设施设备：如电梯、水泵、消防设施等。预收费用：如预收的物业费、停车费等。交接程序物业交接的程序一般包括以下几个步骤：准备阶段：原物业应整理好需要交接的资料和物品，并通知新物业进行交接。同时，业主委员会或建设单位应组织相关人员参与交接过程，确保交接的顺利进行。交接会议：召开交接会议，明确交接的时间、地点、内容和方式等。在会议上，原物业应详细介绍物业的情况，包括物业资料、物业用房、物业共用部位和共用设施设备等。新物业应认真听取介绍，并提出疑问或要求补充资料。现场查验：新物业应对物业进行现场查验，确认物业的实际状况与原物业提供的资料是否一致。如有不符或损坏的情况，应及时记录并要求原物业进行修复或赔偿。签署交接协议：在交接内容确认无误后，原物业和新物业应签署交接协议，明确双方的权利和义务。交接协议应包括交接的时间、地点、内容、方式以及违约责任等条款。办理备案手续：根据相关规定，物业交接后应及时向相关部门办理备案手续，以确保交接的合法性和有效性。法律责任在物业交接过程中，如果原物业或新物业未按照法律规定或交接协议的约定履行义务，应承担相应的法律责任。例如，如果原物业未按时移交物业资料或物业用房，导致新物业无法正常开展物业服务工作，原物业应承担违约责任并赔偿新物业因此遭受的损失。同样，如果新物业在接收物业后未按照约定进行管理和维护，导致物业损坏或业主投诉，新物业也应承担相应的法律责任。建议：在物业交接过程中，各方应严格遵守法律规定和交接协议的约定，确保交接的顺利进行。如有任何疑问或争议，应及时咨询专业律师或相关部门，以避免不必要的法律纠纷。后续行动建议：如果您在物业交接过程中遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况提供详细的法律建议和解决方案。

关于《民法典》中有关业主接房的规定，我可以为你详细解释如下：核心结论：《民法典》中并未直接规定“业主接房”的具体条款，但涉及业主接房的相关权利与义务，主要体现在房屋交付、验收、质量保证以及物业服务等方面。详细解释：房屋交付：根据《民法典》的相关规定，开发商应当按照合同约定的时间、地点和方式将房屋交付给业主。如果开发商未能按时交付，业主有权要求开发商承担违约责任。在房屋交付时，开发商应当提供房屋质量保证书、房屋使用说明书等相关文件，并确保房屋符合合同约定的质量标准。房屋验收：业主在接房时，应当对房屋进行仔细验收，检查房屋是否存在质量问题或瑕疵。如果发现房屋存在问题，应当及时与开发商沟通并协商解决。验收过程中，业主可以邀请专业人士或机构进行协助，以确保验收的准确性和专业性。质量保证与维修：根据《民法典》的规定，开发商对房屋的质量承担保证责任。在保修期内，如果房屋出现质量问题，开发商应当承担维修责任。业主在接房后，如果发现房屋存在质量问题，应当及时联系开发商进行维修。如果开发商拒绝维修或维修不合格，业主有权要求开发商承担相应的法律责任。物业服务：接房后，业主需要与物业服务企业签订物业服务合同，明确双方的权利与义务。物业服务企业应当按照合同约定提供物业服务，包括但不限于房屋维修、保洁、安保等。如果物业服务企业未能按照合同约定提供服务，业主有权要求物业服务企业承担违约责任。总结：虽然《民法典》中并未直接规定“业主接房”的具体条款，但涉及业主接房的相关权利与义务在多个方面都有所体现。业主在接房时，应当仔细验收房屋、了解房屋质量保证和维修责任、与物业服务企业签订物业服务合同，并确保自己的合法权益得到保障。如果遇到任何问题或纠纷，可以及时向我咨询，我会为你提供专业的法律帮助。

结论前置：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务人承担着多项法定义务，这些义务涵盖了物业服务的主要方面，旨在确保为业主提供优质的服务并保障其合法权益。详细分析：按照约定提供服务的义务：物业服务人必须严格按照与建设单位或业主委员会签订的物业服务合同，以及物业的使用性质，来提供服务。这包括对物业服务区域内的业主共有部分进行妥善的维修、养护、清洁、绿化和经营管理。例如，定期对电梯进行维护保养，确保电梯的安全运行；清扫公共区域，保持环境整洁。维护基本秩序和安全的义务：物业服务人需要维护物业服务区域内的基本秩序，这包括管理交通秩序、确保通行顺畅，以及对公共活动区域进行管理。同时，物业服务人还应采取合理措施保护业主的人身和财产安全，如在小区内安装监控设备、安排安保人员巡逻等。报告义务：物业服务人有责任定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。这有助于增强物业服务的透明度，让业主了解物业服务的具体情况。不得擅自改变物业服务用房用途的义务：物业服务人不得擅自改变物业服务用房的用途，这是为了保障物业服务的正常开展，确保服务质量与效率不受影响。例如，物业服务用房不能随意出租给他人用于商业经营。移交资料和财物的义务：当物业服务合同终止时，原物业服务人需要在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人。同时，还需配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。制止和报告违法违规行为的义务：物业服务人对物业服务区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，应及时采取合理措施制止，并向有关行政主管部门报告，协助处理。例如，发现业主在楼道违规堆放易燃物品时，物业服务人应立即制止并向消防部门报告。法律后果与建议：如果物业服务人未能履行上述义务，业主有权要求其承担相应的法律责任。这可能包括要求物业服务人继续履行义务、赔偿损失等。对于业主来说，了解物业服务人的义务非常重要。如果发现物业服务人未能履行义务，业主可以及时向业主委员会反映，或者通过法律途径维护自己的权益。总结：物业服务人在提供服务的过程中，必须严格遵守《中华人民共和国民法典》所规定的各项义务。这些义务共同构成了物业服务人应当履行的法定职责，旨在确保为业主提供高质量的服务和舒适的生活环境。如果物业服务人未能履行义务，业主有权依法追究其法律责任。如果您在房产纠纷或物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

关于民法典对于前期物业服务合同的规定，以下是我的详细解答：前期物业服务合同的法律效力根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这意味着，即使业主没有直接与物业服务人签订合同，但只要建设单位依法与物业服务人签订了前期物业服务合同，该合同就对业主产生法律效力，业主需要按照合同约定支付物业费。前期物业服务合同的内容前期物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。这些条款明确了物业服务人的服务范围和标准，以及业主需要支付的费用和方式。业主的权利与义务业主在享受物业服务的同时，也有义务按照合同约定支付物业费。即使业主认为某些服务自己并未接受或无需接受，也不能以此为由拒绝支付物业费。因为物业服务人提供的服务是针对整个小区的，业主作为小区的一员，实际上已经享受了这些服务。同时，业主也有权对物业服务人的服务进行监督，如果发现物业服务人未按照合同约定提供服务，可以向相关部门投诉或要求物业服务人改正。前期物业服务合同的终止根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，如果业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效，那么前期物业服务合同就会终止。这意味着，业主有权通过业主大会或业主委员会选择新的物业服务人，并与之签订新的物业服务合同。公共收益的管理与使用小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当将公共收益单独列账，并及时向业主公示。根据相关规定，公共收益归全体业主所有，可以用于补充专项维修资金或由业主共同决定使用。综上所述，民法典对于前期物业服务合同的规定明确了合同的法律效力、内容、业主的权利与义务、合同的终止以及公共收益的管理与使用等方面。作为业主，应当了解并遵守这些规定，同时也有权对物业服务人的服务进行监督。如果有任何法律问题或需要进一步的法律咨询，可以直接向我提问。

结论前置：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务范围主要涵盖物业共用部位与设施管理、环境卫生与绿化养护、公共秩序维护以及车辆停放管理等方面。以下是对这些服务范围的详细解读：一、物业共用部位与设施管理定义与范围：物业共用部位通常包括房屋的外墙、楼梯间、电梯、消防设备、道路等公共区域。物业共用设施则可能涉及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等基础设施。服务内容：物业服务企业需负责这些共用部位和设施的日常维护、保养及小修（不含大修或改造），确保其正常运行。示例：定期检修电梯安全性能，清理楼道杂物，确保消防设备完好可用。二、环境卫生与绿化养护定义与范围：环境卫生服务涵盖公共区域的清洁工作，如垃圾清运、消毒等。绿化养护则包括绿化区域的修剪、病虫害防治等。服务内容：物业服务企业需保持公共区域的整洁卫生，定期清扫小区道路，清理垃圾。同时，还需对绿化区域进行定期修剪和病虫害防治，保持小区环境美观。三、公共秩序维护定义与范围：公共秩序维护涉及安保巡逻、门禁管理、监控设备运行以及突发事件应急处理等方面。服务内容：物业服务企业需设置安保巡逻岗位，确保小区内的安全。同时，还需管理门禁系统，监控可疑人员进出，并在突发事件发生时及时采取应急措施。四、车辆停放管理定义与范围：车辆停放管理包括规划停车位、引导停车秩序以及管理充电桩等设施。服务内容：物业服务企业需合理规划小区内的停车位，确保车辆有序停放。同时，还需管理充电桩等设施，确保其安全可用，并引导业主正确使用。五、特殊服务内容（需额外约定）特约服务：如代收快递、家政预约、房屋租赁中介等个性化需求，这些服务通常需要业主与物业服务企业额外约定。增值服务：如社区文化活动组织、健康讲座、儿童托管等提升居住体验的服务，这些服务也可能需要额外约定或支付费用。六、法定责任边界必须履行的义务：物业服务企业必须履行基础服务合同约定的内容，如消防设施年检、化粪池清掏等涉及公共安全的事项。非物业职责范围：业主专有部分的维修（如室内水管爆裂）、市政设施改造（如供水管道升级）、开发商遗留问题（如房屋质量缺陷）等，这些通常不属于物业服务企业的职责范围。七、法律依据核心条款：《民法典》第九百四十二条明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。法律建议：业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业服务范围和服务标准，以便在后续服务过程中维护自身权益。若物业服务企业未按照合同约定提供服务，业主有权向物业服务企业提出投诉或要求整改，并可向相关行政主管部门报告。在遇到物业纠纷时，业主可寻求法律援助或咨询专业律师，以维护自身合法权益。如有任何关于物业服务范围的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

关于物业服务合同到期后继续服务的规定，主要依据《中华人民共和国民法典》的相关条款，具体处理方式如下：合同自动延续：根据《民法典》第九百四十八条，物业服务期限届满后，若业主未依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，而原物业服务人继续提供服务的，原物业服务合同将自动延续，但服务期限变为不定期。法律后果：在此期间，任何一方当事人均可随时解除不定期物业服务合同，但需提前六十日书面通知对方。这既保障了当事人的解除权，又确保了物业服务的平稳过渡。续约情况：业主大会决定续聘：依据《民法典》第九百四十七条，物业服务期限届满前，业主应依法共同决定是否续聘原物业服务人。若决定续聘，应及时与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。决策程序：续聘决策需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主及参与表决人数过半数的业主同意。新签物业服务合同：业主亦可在物业服务期限届满前依法共同决定另聘物业服务人。若决定解聘原物业服务人，应提前六十日书面通知（除非合同另有约定），并赔偿因解除合同给物业服务人造成的损失（除不可归责于业主的事由外）。随后，业主需与新的物业服务人签订新的物业服务合同，明确双方权利与义务。终止服务：物业服务合同到期后，若业主大会决定不再续聘原物业服务人并已选聘新物业服务人，原物业服务人应在约定期限或合理期限内退出物业服务区域。交接义务：原物业服务人需将物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人，并配合新物业服务人做好交接工作。若原物业服务人违反上述规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，并需赔偿因此给业主造成的损失。法律建议与风险提示：及时沟通：面对物业服务合同到期的情况，建议业主与物业服务人积极沟通，明确双方意愿和计划，以便及时做出决策并采取相应行动。书面合同：为避免潜在风险和纠纷，建议尽快续签书面合同，并明确各项关键条款，如服务标准、费用调整、责任界定等。法律途径：若出现纠纷，首先尝试友好协商解决；协商不成时，可考虑通过法律途径维护自身权益。举例说明：假设某小区物业服务合同即将到期，业主委员会与原物业服务公司就续约问题进行沟通。若业主委员会决定续聘原物业服务公司，则应及时与原公司续订物业服务合同，明确新的服务期限和条款。若决定另聘新公司，则应提前六十日书面通知原公司，并按照法定程序选聘新公司，完成交接工作。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。