关于房屋出租时约定不可做商业用途的惩罚措施，我们可以从以下几个方面来详细分析：
结论前置
若房屋出租时明确约定不可做商业用途，而承租人违反此约定，出租人有权采取一系列惩罚措施，包括但不限于要求承租人恢复原状、赔偿损失、解除合同以及要求承租人承担违约责任等。
详细分析
合同约定的效力：
- 在房屋租赁合同中，双方可以明确约定房屋的使用用途，如仅作为居住使用，不得用于商业活动。
- 此约定是合同的重要组成部分，对双方均具有法律约束力。
违反约定的法律后果：
- 恢复原状：如果承租人擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人将房屋恢复至原状，即恢复为居住用途。
- 赔偿损失：因承租人违反约定而导致的房屋损坏、价值降低或出租人因此遭受的其他损失，承租人均应承担赔偿责任。
- 解除合同：在承租人严重违反合同约定的情况下，出租人有权单方面解除合同，并要求承租人承担因此产生的所有费用。
- 承担违约责任：根据合同约定，承租人可能需要支付违约金或承担其他形式的违约责任。
实际操作的建议：
- 在签订合同时，应明确约定房屋的使用用途，并详细列明违反约定的具体后果。
- 出租人可以定期检查房屋的使用情况，确保承租人遵守合同约定。
- 如发现承租人违反约定，出租人应及时采取措施，如与承租人协商、发送书面警告或提起诉讼等，以维护自己的合法权益。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
综上所述，房屋出租时明确约定不可做商业用途的惩罚措施是保障出租人权益的重要手段。在签订合同时，双方应明确约定相关条款，并在实际履行过程中严格遵守。如遇到问题，出租人可以依法采取措施维护自己的合法权益。