您好，关于工业用地作为商业用途出租是违反管理性强制法规还是效力性强制法规的问题，我为您详细解答如下：
首先，我们需要明确两个概念：管理性强制法规与效力性强制法规。
管理性强制法规：主要是为了管理或行政目的而设定的规定，违反这类规定通常会导致行政处罚或其他行政责任，但不一定影响合同的效力。
效力性强制法规：这类规定直接关乎合同的效力，一旦违反，合同将被认定为无效或可撤销。
针对您的问题，根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定，不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记。这些规定属于管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。
违反这些管理性强制性规定，主要会导致相关行政管理机关对土地使用者进行行政处罚，如罚款、责令恢复原状等，但不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。因为在此类法律文件中，并未明确禁止土地改变用途后的出租行为，只是要求按照规定的程序进行审批和登记。
进一步来说，即使合同中的土地用途与规划不符，只要合同本身没有其他无效事由（如欺诈、胁迫、恶意串通等），并且双方当事人都愿意继续履行合同，那么合同仍然可以被认为是有效的。当然，如果因为土地用途问题导致合同无法继续履行，或者给一方当事人造成了损失，那么另一方当事人可能需要承担相应的违约责任或赔偿责任。
综上所述，工业用地作为商业用途出租违反的是管理性强制法规，而非效力性强制法规。因此，这类行为主要会导致行政处罚，但不一定影响合同的效力。希望这个解答能够对您有所帮助。