小产权私下协议一般是无效的，不建议购买小产权房。下面我将从协议的有效情形、无效情形以及法律建议三个方面进行详细阐述。
协议可能有效的情形：
- 在同一农村集体经济组织成员之间，且经过村委会同意后签订的小产权房买卖协议，在不违反其他法律法规强制性规定的前提下，法院可能会认定协议有效。这是因为双方都具备该集体成员身份，对集体土地享有一定的权益，交易未打破集体土地的内部流转秩序。
协议无效的情形：
- 交易主体不符合规定：非本农村集体经济组织成员购买小产权房的协议通常会被认定无效。因为农村集体土地的所有权归集体所有，宅基地等集体土地的使用具有特定的身份属性。
- 违反法律法规强制性规定：如果小产权房的建设违反了土地利用总体规划、城乡规划等法律法规，那么基于此类违法建筑签订的买卖协议是无效的。
- 损害集体或第三人利益：若交易中存在恶意串通，损害了农村集体组织或其他第三人的合法利益，该协议同样会被认定无效。
法律建议：
- 谨慎购买：鉴于小产权房私下协议存在较大的法律风险，建议购房者谨慎考虑，尽量避免购买小产权房，以免陷入不必要的法律纠纷。
- 了解风险：如果确有必要购买小产权房，应充分了解相关法律法规和政策风险，以及可能面临的法律后果。
- 优先选择合法产权房：为了保障自身权益，购房者应优先考虑购买具有合法产权的房屋。
综上所述，小产权私下协议存在较大的法律风险，一般不建议购买。如果你有任何关于房产买卖的法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。