备案房产证没下来的房子想要出售，确实会面临一些特殊的流程和注意事项。以下是根据您提供的信息，结合实际情况，给出的详细解答：

一、出售未下房产证房子的常见情况

1. 开发商未去房管局备案

   • 在这种情况下，您可以与买方直接联系开发商。
   • 与开发商协商，让买方重新签订购房合同，并收回您原来的合同。
   • 买方支付首付款给您。
   • 在房管局备案时，直接写买方的名字，银行按揭也由买方自己去办。
   • 房产证下来后，将直接登记在买方的名下。

2. 房子还在还房贷，但未交房

   • 您需要先还清银行的贷款，并获取银行出具的结清证明。
   • 拿着结清证明去房管局取出抵押合同。
   • 开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理注销手续。
   • 注销完成后，买方与开发商签订新的商品房买卖合同，并去房管局重新备案。

二、出售未下房产证房子的注意事项

1. 签订完善的买卖合同

   • 虽然房产证未下，但您与买方可以签订房屋买卖合同，明确房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间以及办理房产证后的过户事宜。
   • 合同条款应尽可能完善，明确双方的违约责任，以保障双方的权益。

2. 预告登记转售

   • 如果房屋已办理预告登记，您可以征得开发商同意后，由开发商协助与新购房者重新签订购房合同，并变更预告登记信息。
   • 这种方式操作相对复杂，且需要开发商的配合。

3. 谨慎决策，了解风险

   • 未取得房产证的房屋交易存在诸多不确定因素和风险，如可能因卖方债务问题导致房屋被查封等。
   • 购房者应充分了解房屋状况，谨慎决策；卖方也应如实告知房屋状况，避免后续产生纠纷。

4. 保留相关证据

   • 在签订协议和交易过程中，要注意保留好相关的证据，如协议原件、付款凭证等。

三、总结

出售未下房产证的房子需要谨慎操作，并遵循相关的法律法规和流程。建议您在出售前充分了解房屋的状况和当地的政策规定，与买方和开发商进行充分的沟通和协商，以确保交易的顺利进行。同时，也要注意保留好相关的证据和文件，以备不时之需。