卖房子时个人所得税的计算方式主要依据房产是否满足免税条件以及是否能提供房屋原值凭证。以下是对卖房个人所得税计算方法的详细解答：

一、免税情况

如果个人转让的是自用达五年以上且是唯一的家庭生活用房，那么取得的所得将暂免征收个人所得税。这是国家为了鼓励居民改善居住条件而制定的优惠政策。

二、征税情况

对于不满足免税条件的房产转让，个人所得税的计算主要有两种方式：

1. 查验征收（能提供房屋原值凭证）

   • 计算公式：应纳税额 = （转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%

   • 详细说明：

     • 转让收入：指纳税人转让房屋所取得的全部价款及相关经济利益，通常以实际成交价格为准。若成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关有权核定其转让收入。
     • 房屋原值：根据房屋来源不同有所区别，包括但不限于商品房的购置价及税费、自建住房的建造费用及税费等。
     • 转让住房过程中缴纳的税金：如城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。
     • 有关合理费用：如住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

   • 实例：假设某人出售一套商品房，转让收入为200万元，房屋原值为120万元，转让过程中缴纳税金5万元，合理费用10万元，则应纳税额为（200 - 120 - 5 - 10）× 20% = 13万元。

2. 核定征收（不能提供房屋原值凭证）

   • 计算公式：应纳税额 = 住房转让收入 × 核定征收率

   • 说明：核定征收率由各地根据实际情况确定，普通住房的核定征收率通常为1%，非普通住房可能为1.5%或2%等，具体以当地税务部门的规定为准。

   • 实例：假设某人出售一套住房，转让收入为150万元，当地规定的核定征收率为1%，则应纳税额为150 × 1% = 1.5万元。

三、注意事项

• 在计算个人所得税时，请确保所有数据的准确性和完整性，特别是房屋原值、转让收入以及相关费用的凭证要妥善保管。
• 不同地区的核定征收率可能有所不同，请参照当地税务部门的规定进行计算。
• 如果对个人所得税的计算存在疑问或不确定的地方，建议咨询专业的税务人员或律师，以确保合法合规地缴纳税款。

综上所述，卖房子时个人所得税的计算方式取决于房产是否满足免税条件以及是否能提供房屋原值凭证。在具体操作时，请务必遵循当地税务部门的规定，并咨询专业人士以确保计算的准确性。