买房时需要缴纳契税，但也有一些特殊情况可以免征契税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产（如房屋）为征税对象，由产权承受人（即购房者）依法缴纳的一种财产税。在房屋买卖交易中，购房者通常需要缴纳契税。然而，也存在一些特殊情况，购房者可以免征契税。

需要缴纳契税的情况：

1. 房屋买卖：无论是首套房还是二套房，只要是从开发商手里购买的一手房，或者是在二手房市场上购买的房屋，都需要在交房或过户时缴纳契税。
2. 其他转移行为：包括土地使用权出售、赠与和交换，以及房屋赠与和交换等，只要涉及不动产所有权的转移，都需要缴纳契税。

可以免征契税的情况：

1. 国家机关、事业单位等承受土地、房屋：如果土地、房屋是用于办公、教学、医疗、科研和军事设施等，可以免征契税。
2. 城镇职工第一次购买公有住房：这种情况下也可以免征契税。
3. 承受荒山等土地使用权用于农林牧渔业生产：如果承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产，同样可以免征契税。

契税的税率与计算：

契税的税率根据房屋的面积和性质等因素确定。一般来说，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（需注意北上广深等地区的二套房契税政策可能存在差异）。契税的计算通常基于房屋的交易价格或评估价值，并乘以相应的税率得出应纳税额。

缴纳时间与后果：

契税通常需要在规定时间内缴纳，一般是在办理不动产权属登记前完成申报缴纳。若未按时缴纳，可能会面临滞纳金等法律后果。

综上所述，买房时是否需要缴纳契税，取决于具体情况。在大多数情况下，购房者需要缴纳契税；但在一些特殊情况下，如国家机关、事业单位等承受土地、房屋用于特定用途，或者城镇职工第一次购买公有住房等，可以免征契税。购房者在完成房屋交易后，应及时了解并履行契税的缴纳义务，以避免不必要的法律纠纷和经济损失。