小产权房卖给外村人通常是无效的。以下是对这一结论的详细解释：

1. 法律依据与政策背景：

   • 根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，除非特定情况如兴办乡镇企业、村民建设住宅等经依法批准。这意味着，非本集体成员（即外村人）不具备取得宅基地使用权的资格。
   • 国家还出台了一系列政策，明确禁止城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。这些政策旨在保护农村土地的集体所有制性质，防止非法土地流转，维护农村社会的稳定和农民的合法权益。

2. 合同效力问题：

   • 小产权房的买卖协议，由于其违反了法律、行政法规的强制性规定（如土地管理法和房地产管理法的相关规定），因此通常被认定为无效合同。
   • 即使某些情况下，小产权房的买卖没有直接改变土地用途或损害社会公共利益，但由于其违反了法律的强制性规定，合同仍然无效。

3. 法律风险与后果：

   • 购买小产权房的外村人，将无法取得房屋的合法产权证书，因此其产权无法得到法律的有效保护。
   • 在遇到房屋拆迁、征收等情况时，购买者可能面临无法获得合理补偿的风险。
   • 由于交易本身违法，相关合同可能被认定为无效，购买者在维权时会面临重重困难。

综上所述，小产权房卖给外村人通常是无效的，且存在极大的法律风险。因此，建议外村人在购房时务必选择符合法律规定的房产类型，并咨询专业律师以确保交易的合法性和安全性。如果你有任何关于房产纠纷或其他法律问题的疑问，可以直接向我咨询。