租赁合同纠纷并不当然适用专属管辖，其管辖法院的确定需依据租赁物的性质及具体法律规定来判断。以下是对此问题的详细分析：
一、专属管辖的适用范围
不动产租赁合同：
- 对于涉及不动产（如房屋）的租赁合同纠纷，法律有特别规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院专属管辖。这是因为不动产具有固定性和不可移动性，由不动产所在地法院管辖便于诉讼的进行和判决的执行。
- 举例：若您与房东就房屋租赁产生纠纷，且该房屋位于北京市朝阳区，则该纠纷应由北京市朝阳区人民法院专属管辖。
其他不动产租赁：
- 除了房屋租赁外，其他不动产如土地、林地等的租赁合同纠纷，若涉及不动产的权利确认、分割等物权纠纷，也可能适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。但需注意，单纯的土地租赁经营合同，在不涉及土地权利确认、分割等物权纠纷时，并不必然适用专属管辖。
二、非专属管辖的租赁合同
动产租赁合同：
- 对于不涉及不动产的租赁合同，如设备租赁合同、车辆租赁合同等动产租赁，不适用专属管辖的规定。这类合同的管辖法院应根据《民事诉讼法》的一般规定来确定，即由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，或者根据双方当事人的协议约定。
- 举例：若您与租赁公司就设备租赁产生纠纷，且双方未约定管辖法院，则该纠纷应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。
约定管辖：
- 合同的双方当事人也可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。但需要注意的是，这种协议选择不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定。
- 举例：若您与租赁公司在合同中明确约定，因合同产生的纠纷应由合同签订地人民法院管辖，且该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，则该纠纷应由合同签订地人民法院管辖。
三、实际操作建议
审查合同约定：
- 在处理租赁合同纠纷时，首先应审查合同中是否有关于管辖法院的明确约定。如有约定，且该约定不违反级别管辖和专属管辖的规定，则应按照约定确定管辖法院。
考虑不动产因素：
- 如果租赁合同涉及不动产，应特别注意专属管辖的规定，确保向不动产所在地人民法院提起诉讼。
了解案件性质：
- 在处理土地租赁经营合同纠纷时，应仔细审查案件性质，以确定是否涉及土地权利确认、分割等物权纠纷，从而判断是否适用专属管辖。
综上所述，租赁合同纠纷的管辖原则并非一概而论，而是需要根据租赁物的性质及具体法律规定来判断。在实际操作中，建议您根据具体情况选择合适的管辖法院，并咨询我以获取更准确的法律意见。如果您有任何法律问题，欢迎直接向我咨询。