结论是：租房还没入住但已签合同的情况下能否退租，需视合同具体条款及双方协商情况而定，同时也受相关法律法规的约束。以下从几个方面进行详细分析：
一、合同条款的约定
退租条款：首先，应仔细审查租赁合同中是否有关于退租的具体条款。如果合同中明确规定了在特定条件下（如未入住前）可以退租，并说明了退租的程序和可能产生的费用（如违约金等），那么双方应按照合同约定执行。
违约责任：如果合同中没有明确规定退租条款，但规定了违约责任，那么退租可能构成违约，需要承担相应的违约责任。违约责任的具体形式可能包括支付违约金、赔偿损失等。
二、双方协商
友好协商：在合同没有明确规定或规定不明确的情况下，双方可以尝试友好协商，寻求一个双方都能接受的解决方案。例如，可以协商解除合同并退还已支付的租金和押金，或者协商转租给第三方等。
协商结果：协商的结果可能因具体情况而异，但重要的是双方要达成一致意见，并尽可能以书面形式记录下来，以避免后续纠纷。
三、法律法规的约束
《民法典》的相关规定：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。同时，如果合同因一方违约而解除，违约方应承担相应的违约责任。在租房合同中，如果租客未入住但已签合同并支付了租金和押金，想要退租，应视为租客提出解除合同。此时，如果房东同意，则可以解除合同；如果房东不同意，租客可能需要承担违约责任。
特殊情况下的处理：如果租客因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）或房东的原因（如房屋存在严重质量问题、房东未按时交付房屋等）导致无法入住，租客有权要求解除合同并退还已支付的租金和押金。在这种情况下，租客通常不需要承担违约责任。
四、实际操作建议
审查合同：在决定退租前，务必仔细审查租赁合同，了解合同中的退租条款和违约责任。
与房东沟通：在了解合同条款后，与房东进行友好沟通，说明退租的原因和意愿，并尝试协商解决方案。
保留证据：在沟通过程中，保留好相关证据（如聊天记录、邮件等），以备后续可能出现的纠纷。
寻求法律帮助：如果双方无法达成一致意见，或者房东拒绝退还租金和押金，租客可以寻求法律帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据你的具体情况，为你提供更详细、更专业的法律建议。