土地法拍流拍三次后，通常会进入以物抵债或变卖程序，具体处理方式需结合案件实际情况及法院裁定。以下是详细分析：

1. 以物抵债程序
   根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，若土地经三次拍卖仍流拍，且申请执行人或其他执行债权人拒绝接受或依法不能接受该不动产抵债的，法院应于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若公告期间无人应买，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，法院会解除查封、扣押、冻结，并将该财产退还被执行人。但实践中，若申请执行人同意以第三次拍卖保留价接受抵债，法院可裁定将土地使用权转移至申请执行人名下，完成以物抵债程序。

2. 变卖程序
   若以物抵债未达成，法院会启动变卖程序。变卖价格通常参照第三次拍卖保留价，变卖期限为六十日。若变卖成功，成交价款用于清偿债务；若变卖失败，法院会再次审查是否符合以物抵债条件，或依法解除强制措施。需注意，变卖程序对土地性质有要求，若土地为划拨用地，需先补缴土地出让金并办理权属变更登记，否则可能影响变卖效力。

3. 特殊情形处理

   • 共有财产分割：若土地为共有财产，其他共有人可在流拍后申请以保留价购买流拍部分，法院需审查其购买资格及资金来源。
     
   • 企业破产程序：若被执行人进入破产程序，土地流拍后应移交破产管理人，由破产法院按《企业破产法》规定处理，可能涉及重整计划或破产清算。
     
   • 涉外因素：若土地涉及外商投资或跨境交易，需遵守《外商投资法》及外汇管理规定，变卖或抵债程序需经商务部门审批。

实务建议：

• 对申请执行人而言，若土地有增值潜力，可考虑在流拍后申请以物抵债，降低债务清偿成本；
  
• 对被执行人而言，若土地流拍后被退还，需及时办理权属变更登记，避免因查封措施未解除导致后续交易障碍；
  
• 双方均可委托专业律师参与程序，通过提出执行异议、申请重新评估等方式维护权益。
  

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